20%個稅征收如何執行仍留懸念，政策落地或需要“細則中的細則”

　　黃樹輝

　　想買(賣)房?先刷屏。這是剛剛過去的周末公眾對“國五條”細則的一個本能反應。

　　昨天是國務院要求各地公布2013年房價控制目標的大限，地方政府落實樓市調控“國五條”的細則扎堆出臺。截至《第一財經日報》記者發稿時，已經有十多個城市公布了落地細則。

　　本報記者梳理發現，地方調控細則多為“溫柔落地”，一些城市在稅收、限購擴容等敏感問題上表述頗為含糊。

　　二手房買賣征收20%個稅這個規定是否會貫徹到底?具體如何執行?對于這個“國五條”細則中核心的條款，少有地方政府進行清晰界定，部分城市甚至只字不提。

　　比如，公眾最關心的問題之一是，如果房屋原值難以確認既而應稅的房屋買賣差價難以確定時，目前市場默認的按照房屋總價1%(非普通房2%)征稅的做法是否還可行。

　　就目前地方政府的政策表述來看，類似的問題可能還需要“細則的細則”來明確。

　　房價如何“漲控”

　　根據“國五條”的精神，至少有35個城市(26個省會城市、4個直轄市和5個計劃單列市，不含港澳臺)需要在3月底前出臺房價控制目標。

　　多個城市選擇3月份的最后兩天公布本地區年度新建商品住房價格控制目標。

　　率先出臺地方調控細則的北京提出，今年全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

　　亞太城市房地產業協會會長謝逸楓在接受本報記者采訪時說，北京提出房價“保持穩定”可理解為不大起大落。

　　與兩年前的情形不同，“國五條”要求的價格控制對象不再包括保障房，而變成了“新建商品住房”，這樣就排除了地方利用保障房來拉低房價漲幅的可能。

　　截至發稿時，北京也是唯一提出降低“自住型、改善型商品住房的價格”的城市，上海則提出保持房價基本穩定。

　　其他城市多數仍劃定了對房價上漲的容忍度。廣州、深圳、天津、大連、濟南、青島、廈門、武漢、合肥等城市，均要求新建商品住房價格漲幅低于城鎮(城市)居民人均可支配收入實際增長幅度。重慶則提出主城區低于城鎮居民人均可支配收入實際增幅(其他地區房價控制目標于4月底公布)。

　　謝逸楓認為，今年地方房價控制目標總體上嚴于2011年一些地方“不超過GDP增幅”的要求，但在某種程度上依然是不容樂觀。

　　本報記者查詢上述城市2012年城鎮居民人均可支配收入實際增幅發現，多在10%左右。

　　20%個稅怎么征

　　20%個稅怎么征收?目前來看，可能還需要“細則的細則”。北京版“國五條”細則提出，對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征;不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。自用5年以上且是家庭唯一用房可免征。

　　天津、上海、重慶和北京的提法類似。但北京明確提出，不能核實房屋原值的還按照核定征收方式計征稅。這正是目前市場上普遍采取的方式。

　　1994年起實施的《中華人民共和國個人所得稅法》就規定，“財產轉讓所得”應按20%的稅率繳納個人所得稅，這里所說的財產就包括房產。按照之前的政策口徑，20%的應稅額是差價收入。事實上，對于房屋原值難以確認如何處理的問題，2009年國稅總局曾明確，轉讓普通住房以收入的1%核定應納個稅額，非普通住房為2%。

　　值得關注的是，應稅收入的確認是一個系統工程，除了房屋原值外，按照稅務總局此前的政策界定，還包括有關稅費，比如賣房過程中繳納的稅金和裝修費等。

　　如果裝修等費用已經難以確認，同樣將影響賣房凈收入的認定。在這種情況下，地方是否可以保留核定征收的自主裁量權?多數城市在細則中尚未明確。

　　深圳房地產律師張茂榮則表示，深圳二手房不具備強制核實征收20%個稅的條件，因為核實征收需要核定現任業主購房原值、合理費用、實際成交價等以便查明應納稅所得額，而實踐中實際成交價交易雙方不會提供，合理費用也不清，二手房大多幾經轉手，亦無法核實現任業主購房原值。

　　張茂榮認為，在沒有對“核實房屋原值”問題進行細化之前，“一刀切”地核實征收20%個稅不具備可能性。

　　本報記者上周致電廣州市地稅局詢問對二手房征稅的具體操作方法，相關負責人表示正在做一些研究和準備工作。

　　本報記者同時發現，另有一些城市對20%個稅沒有詳細提及，有的甚至只字不提。

　　限價效果幾何

　　相比征收20%個稅的政策，控制房價的要求留給地方的博弈空間更小。

　　北京版細則稱，加強商品房銷售價格引導。繼續總結完善本市價格引導經驗，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。

　　上海版細則也提出，對預銷售方案報價過高且不接受房屋管理部門管理指導的，可暫不予受理銷售方案備案、暫不核發預售許可證。

　　合肥版細則首次提出，凡已備案的商品住房價格在3個月內不得向上調整。對預售方案報價過高且不接受物價、房產部門指導的商品房項目，價格主管部門暫不予以價格備案、房產部門暫不核發預售許可證。

　　類似的舉措在業界被俗稱為“限價”政策。中原地產華南總裁李耀智向本報表示，今年多個地方仍存在房價上漲勢頭，相對于其他調控手段，限價措施更簡單易行且效果顯著。

　　同樣值得關注的是，“國五條”提出的限購區域擴容的要求，并未在一些地方細則中得到體現，多數地方政府均未對限購政策加碼。