開發商揭“土地倒爺”一本萬利操作路徑
據華夏時報 對于大部分地產投資客來說，2009年的炒地客更讓火爆樓市中的炒房客們“高山仰止”。2月2日，記者從一些老牌溫州炒房客口中獲知，2009年，因為擔心一線城市樓價過高，炒房風險過大，老牌溫州炒房團通過倒賣土地，從而賺取超額利潤。
而除了溫州人，在全國的其他地區，也活躍著一批炒地客。“真正在2009年賺個盆滿缽滿的，其實是那些倒賣土地的炒地客，而其中土地換道路更是一本萬利。”一位湖南本地開發商告訴記者。
土地倒手
至少翻2倍
溫州商人李明（化名）2009年中通過在老鄉中集資的方式在東北拿到一塊地，李明原本的計劃是直接從銀行貸款并采用預售方式搞房地產開發。
“但是兩個月時間這塊地價就翻了2倍多，我們就抓緊時間將土地倒手，然后再去拿別的地塊，如此反復，發現倒地遠遠比倒騰房子多賺數百倍甚至數千倍。”李明向記者透露。
而溫州商人，卻只是全國炒地客中的九牛一毛。湖南一本地開發商告訴記者，直至現在，雖然樓市冷靜下來，但土地在湖南仍然被熱炒。一塊地的價格在一兩個月之間可能就會翻二三倍。
“省城的地就不用說了，就連三線城市的郊區土地都很吃香。就在1月底，我們本來在一個三線城市下屬縣城談好了要買一塊地，地價比起當初轉讓者的價格已經翻了2.5倍，定金都交了，但第二天，轉讓者就返還我們雙倍定金，將土地以更貴價格轉賣給別的開發商。”上述開發商告訴記者。
日前，人大代表黃焰談昆明市土地管理存在的問題時指出，昆明市不少建設項目，拆遷前說是用于公共性質，等街道辦事處給村民做好工作、征完地、 拆遷完畢以后，項目又變成房地產項目了。
上述人士還告訴記者，許多炒地的人，多數具備官方背景，或者是國有企業，他們炒的地才是一本萬利，動輒翻10倍甚至數百倍。
“土地換道路”一本萬利
據記者獲悉，具有官方背景的人，或者國有企業，拿到的土地價格并不高，很多是通過“土地換道路”的模式拿到土地，然后高價轉手，牟取巨額暴利。
“城市要發展，就離不開城市基礎設施建設，而這些配套工程建設需要大量的資金，政府為解決資金來源問題，就采取了所謂土地換城市基礎設施的政策。”業內一開發商告訴記者。
土地換道路和土地換項目等原本是2005年前后流行的方式，但土地招拍掛后，這種方式卻至今仍未被廢止，甚至在某些地區仍被推廣。
就在2010年前后，重慶高速公路集團（由重慶市政府設立的投融資集團）還與重慶市酉陽縣委簽訂了土地儲備協議。協議明確，重慶高速集團在酉陽縣渤海組團儲備土地約1000畝。為此重慶高速集團還成立了“土地儲備中心”，負責儲備土地的規劃、征地、整治出讓和資產管理等工作。
原來，重慶預計今后5年，將再建1000公里高速公路，由地方政府投資建設。但作為主建方的重慶高速集團，無力籌措到這1000公里的高速公路建設資金，為此，重慶市政府批準重慶高速集團在高速公路建設沿線主要節點、重要區域周邊實施土地儲備2萬畝，通過“土地儲備收益”籌集40億元（其中25億元作為資本金，其余用于還本付息）。
上述開發商人士稱，現行土地的取得都必須通過招拍掛的程序和“土地換道路”這兩個政策是互相矛盾的：一來毛地是不允許出讓的；另外，土地是通過拍賣取得，在招拍掛之前就不能協議出讓，特別是用于開發。
“類似的土地換道路在全國比比皆是，但是也有很多流到個人手中，成為地王時代賺錢的工具。”上述開發商告訴記者。
地方政府透支土地嚴重
而地方政府因為倒賣土地，目前在全國都有透支土地的跡象。
“最為嚴重的是海南省，現在，海南省沿東海岸向內縱深一公里地塊，已經被瓜分殆盡。僅近期新圈出的土地就達到50平方公里。土地50%被新的開發商所圈，還有50%是上個世紀 90年代海南熱炒房地產的時期就被圈走了，輾轉反側流落到當地一些倒地的人手中。”海南一家本地開發商告訴《華夏時報》記者。
而在海南省新一輪紅火的房地產市場中，土地倒賣也是同樣在頻繁進行著，同樣一本萬利。
海南聯華創展公司負責人則認為，在從倒賣土地中同樣獲取了暴利的地方政府，其實現在正面臨最大的風險，因為依靠土地財政來拉動GDP的地方政府，未來的可持續發展將是最大的問題。
顯然政府已經注意到，國土資源部屢次嚴令倒賣土地，但至今收效不大。而國務院國資委在1月22日公布的《中央企業負責人經營業績考核暫行辦法》中明確指出，土地轉讓收益屬于非經常性收益。按照這一辦法，主業不包括房地產開發經營的央企，若再通過房地產領域投資獲得收益，考核得分將大打折扣。這也意味著主業不包括房地產開發經營的央企通過倒賣土地來賺取利潤的行為將被約束。
“政府應當汲取海南前車之鑒，嚴控倒賣土地，適度調控房地產，遏制其盲目發展勢頭。”上述人士稱。
