一線城市房價停漲 上海部分新盤價低于二手房
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- 時間:2011/8/20 9:35:19 來源:央視經(jīng)濟(jì)半小時
晚上好，歡迎收看《經(jīng)濟(jì)半小時》，從今天開始，我們將持續(xù)關(guān)注眼下的房地產(chǎn)市場新動向。昨天，國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，7月份房價環(huán)比停漲的城市達(dá)到31個，和6月份相比增加了5個，停漲的城市中包括北京、上海、廣州、深圳這四大一線城市。這也是三年來一線城市首次出現(xiàn)全面停漲的局面。在日益收緊的房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，市場層面究竟發(fā)生了多大變化，我們的記者兵分幾路進(jìn)行了調(diào)查。今天我們先來看上海的情況。
在上海陸家嘴中心區(qū)域不到500米的東昌路上，集聚了10幾家房產(chǎn)中介，這是上海有名的房產(chǎn)中介一條街。吳剛從事房產(chǎn)中介工作已經(jīng)有6年歷史了，他是德佑地產(chǎn)的銷售服務(wù)明星，不過最近吳剛坦言壓力很大。吳剛說，在目前的市場環(huán)境下，可能平均下來要兩三個月才有一套住宅成交。
21世紀(jì)不動產(chǎn)東昌路店經(jīng)理余冠華也告訴記者，銷售量的下降幅度是比較大的，基本上在60%左右，而且客戶買房的不多租房的多。
中介工作人員還告訴記者，自今年1月底樓市調(diào)控政策出臺以來，成交量急劇下滑，雖然價格沒有出現(xiàn)明顯的降幅，不過已經(jīng)有部分房東表示可以接受議價。德佑地產(chǎn)東昌路店經(jīng)理王凱說，從8月份以后看，房價有急速下滑的趨勢，像財(cái)富海景3000萬的可以下到200-300萬都有。
記者在這條房產(chǎn)中介一條街走訪時，也恰巧多次碰到一位一路掛牌出售二手房屋的陳阿姨，她是昨天從遼寧特意趕到上海的。陳阿姨說這次是來幫自己的侄女掛牌出售一套130平米的房產(chǎn)。阿姨說這套房子放著也是白放，不如便宜點(diǎn)賣出去。
新建商品房價格又有什么變化呢？在上海，中心城區(qū)已經(jīng)少有新房開盤，記者驅(qū)車一個多小時來到浦東外環(huán)以外區(qū)域，在唐陸路沿線發(fā)現(xiàn)了不少在建的樓盤。綠城玉蘭花園、畢加索小鎮(zhèn)二期、保利御樽苑、金領(lǐng)國際等多個樓盤已經(jīng)開始了降價促銷，降價幅度和降價方式各不相同。記者也注意到在這個區(qū)域，距離地鐵二號線和最近的公交車站，走路需要15--20分鐘，周圍幾乎看不見任何商業(yè)配套設(shè)施。綠城玉蘭花園在售的平層官邸，面積320-400平米四房及五房，均價45000-50000元/平米，全款購買97折，貸款購買98折。該樓盤預(yù)計(jì)8月底9月初還將推出公寓房源，每套面積為180-240平米，預(yù)計(jì)的均價45000元/平米。而和它僅一條馬路之隔的畢加索小鎮(zhèn)二期,電梯公寓均價每平方米20500元，而2009年開盤的一期同類房源，現(xiàn)在的二手房價格也是2萬元左右，新樓盤和二手房價格相當(dāng)。新樓盤價格優(yōu)惠幅度這么大，部分準(zhǔn)備買房的上海市民會不會買賬呢？
記者碰到了一位畢加索小鎮(zhèn)的看房者，她覺得現(xiàn)在房子的質(zhì)量不錯，但是二期的價格還是沒有低到心里想要的價格，可能還會繼續(xù)觀望。
據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至8月10日的統(tǒng)計(jì)，8月上海樓市打折優(yōu)惠項(xiàng)目總數(shù)已經(jīng)達(dá)到145個，創(chuàng)今年單月打折優(yōu)惠項(xiàng)目數(shù)量新高。其中16個是8月新增優(yōu)惠，占全部新增打折優(yōu)惠半數(shù)以上。比較前兩個月，優(yōu)惠幅度也提升不少，優(yōu)惠幅度超過10萬元的就有13個之多，其中處于中內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目所占比例約為六成，且包攬排行榜的前五位，上海香溢花城以其指定戶型40萬元的優(yōu)惠居全市優(yōu)惠之首。而外環(huán)外的項(xiàng)目中，以畢加索小鎮(zhèn)總價最高優(yōu)惠27萬元居首。
記者走訪了上海內(nèi)、中、外環(huán)多個區(qū)域的新建商品房和二手房市場，發(fā)現(xiàn)不少地段新上市商品房價格比三年前上市的二手房的價格還要低。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔說，寶山月浦樓盤是表現(xiàn)最明顯的，它7月份三個盤成交均價都是在12500左右。同質(zhì)二手房，就是交房剛剛兩三年的房子，報(bào)價也都是16000。
黃河滔對上海商品房交易走勢、政策變動以及交易雙方心態(tài)變化都有深入研究。他分析了旗下300多家門店數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)這一現(xiàn)象主要出現(xiàn)在新盤供應(yīng)集中的地區(qū)。
根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月前14天全市新建商品住宅累計(jì)成交套數(shù)為1986套，成交面積為22.8萬㎡，環(huán)比分別下降了23.4%、24.8%；成交均價約2.14萬元/㎡，比7月同期下降4.5%。其中，上周累計(jì)成交914套、環(huán)比下降14.7%；成交均價約為2.13萬元/㎡，環(huán)比下降1.38%。新房成交持續(xù)走低，已達(dá)到近五個月最低水平。在商品住宅成交普遍低迷的情況下，上海市中心的高品質(zhì)寫字樓受到的關(guān)注度卻越來越高。
投資人裴先生告訴記者，他現(xiàn)在已經(jīng)不能再買房了，只能買商業(yè)的。 民間的資本投資渠道不是很多。股市行情不好，房市也調(diào)控得厲害，這讓他總是很困惑，很糾結(jié)。
上周陸家嘴地區(qū)的高端寫字樓項(xiàng)目嘉瑞國際廣場和環(huán)球金融中心都出現(xiàn)了大面積成交。其中，嘉瑞國際廣場除了頂層房源，其余174套房源兩天內(nèi)全部售出，而環(huán)球金融中心也成交了三層寫字樓，單價達(dá)每平米8.3萬元，略高于前期房源，這也是該項(xiàng)目自5月以來的首次成交。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔告訴記者，他覺得主要還是政策的引導(dǎo)，因?yàn)楝F(xiàn)在住宅受限得很厲害。而且可能要擴(kuò)到二、三線城市，商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是沒有這些限制的。商業(yè)地產(chǎn)是5成的首付，二套住宅的話，還要6成，這就使很多資金涌向商業(yè)地產(chǎn)，包括辦公樓，而且辦公樓的這一塊的表現(xiàn)確實(shí)比住宅市場要好很多。
7月末，上海出臺地產(chǎn)調(diào)控“新四條”，不但新增加了限價要求，還堵住了補(bǔ)交納稅證明的購房渠道，這使得八月份的地產(chǎn)市場更加冷清。房價出現(xiàn)松動，這反而加重了人們持幣待購的觀望情緒。更重要的是，政策調(diào)控的威力在上市房企的財(cái)報(bào)中也開始體現(xiàn)，曾經(jīng)風(fēng)光多年的房企凈利潤增幅開始回落，與此同時，機(jī)構(gòu)對于未來地產(chǎn)股更為悲觀，二季度繼續(xù)大幅度減倉。在已經(jīng)發(fā)布中報(bào)和中期業(yè)績快報(bào)的39家上市房企中，上半年合計(jì)凈利潤同比僅增長10.2%，與過去三年動輒30%和50%的凈利潤增幅相比，增長幅度已明顯回落，那么目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨怎樣的生存狀況呢?
已發(fā)布中報(bào)和業(yè)績快報(bào)的39家上市房企，合計(jì)凈利潤同比僅增長10.2%，而從2008年至2010年三年間，這些公司上半年凈利潤同比增幅分別為58.35%,16.97%和41.93%，就連在樓市低谷的2009年上半年，業(yè)績增長幅度也高于今年上半年。
房地產(chǎn)市場低迷已經(jīng)迅速影響到房企的經(jīng)營，部分房企中報(bào)顯示已經(jīng)出現(xiàn)業(yè)績同比負(fù)增長。已發(fā)布中報(bào)和業(yè)績快報(bào)的39家上市房企業(yè)績顯示，有17家中期凈利潤同比負(fù)增長，占比達(dá)到43.59%。在中期凈利潤同比仍有增長的22家房企中，也僅有10家凈利潤增幅超過30%。
國金證券宏觀策略資深分析師劉鋒告訴記者，盡管有一部分房企利潤出現(xiàn)了下滑，但是像萬科這樣的房地產(chǎn)業(yè)中的超級航母，它們的業(yè)績卻出現(xiàn)了比較大的增長，這說明從這兩年開始，在房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施的過程中，房地產(chǎn)出現(xiàn)了比較大的分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)，反過來有部分中小企業(yè)則面臨著被淘汰的背景。
在樓市經(jīng)營利潤下降的背景下，萊茵置業(yè)在其年中報(bào)中透露，2011年6月23日，該公司在貴州省設(shè)立全資子公司，收購貴州黔南華益礦業(yè)有限公司35%的股權(quán)進(jìn)軍礦產(chǎn)行業(yè)。另一家上市房企浙江東日則宣布，下半年將投資現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。
德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東說，開發(fā)商將原本投放在房地產(chǎn)市場的開發(fā)資金轉(zhuǎn)投到其他領(lǐng)域，主要有兩個趨向：第一是不再親自去開發(fā)項(xiàng)目，而是成立房地產(chǎn)基金，用于對其他優(yōu)勢項(xiàng)目進(jìn)行選擇，比如說從住宅開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)；另外一個就是完全將房地產(chǎn)市場資金抽離，去從事其他行業(yè)，比如投資礦產(chǎn)等。
國金證券宏觀策略資深分析師劉鋒說，出現(xiàn)中小房企主營業(yè)務(wù)多元化趨勢的情況，反應(yīng)出中小企業(yè)在比較嚴(yán)格的政策制約，以及自己本身面臨著的生存壓力的情況之下，開始向更多元方向發(fā)展的趨勢。
招商地產(chǎn)對資金的渴求也早已顯現(xiàn)。其年報(bào)中稱，加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、提升周轉(zhuǎn)率是公司的核心管理目標(biāo)之一。下半年將通過狠抓尾盤銷售、狠抓在售項(xiàng)目的銷售、狠抓新項(xiàng)目的開盤、狠抓簽約率和回款等方式，快速銷售，實(shí)現(xiàn)資金回籠。業(yè)內(nèi)人士表示上市房企原來的融資渠道主要依靠銀行貸款，以及上市配股、定向增發(fā)等，現(xiàn)在由于上市、增發(fā)、銀行貸款都實(shí)行了一定的控制，企業(yè)也采取了多元化的融資策略，比如在國內(nèi)的債權(quán)市場，通過發(fā)行短期債務(wù)或者是在票據(jù)市場，通過短期的票據(jù)融資來取得資金。但隨著債權(quán)市場短期票據(jù)市場融資成本越來越高。一些開發(fā)商又瞄準(zhǔn)了信托產(chǎn)品。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建告訴記者，房地產(chǎn)開發(fā)的時候，希望有信托基金進(jìn)入，然后讓基金來分享一定的股權(quán)，讓它按照企業(yè)的收益來分享一部分的利益；第二種就是從國內(nèi)市場轉(zhuǎn)到國際市場了，先到國際市場上市和貸款，再到資金相對比較充裕的地方像香港市場、臺灣市場或者其它市場去融資，這就可能和房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)成創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟共同開發(fā)。
在房地產(chǎn)調(diào)控政策的高壓之下，一些開發(fā)商已經(jīng)感覺到絲絲的寒意，為了應(yīng)對有可能到來的風(fēng)險，緩解資金壓力，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)做好了未來轉(zhuǎn)型的打算。
