一線城市房價停漲 上海部分新盤價低于二手房
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- 時間:2011/8/20 9:35:19 來源:央視經(jīng)濟(jì)半小時
根據(jù)18日國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市7月份房價數(shù)據(jù)，再對照住建部前兩天公布的新增限購城市名單的5項建議標(biāo)準(zhǔn)，秦皇島等14個城市面臨出臺限購令的壓力。再加上包括房產(chǎn)稅試點擴(kuò)大等中長期調(diào)控措施正在研究的消息也紛紛傳來，這對大舉擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)來說無異于沉重的打擊，轉(zhuǎn)型成了很多開發(fā)商在近期的重要選擇。
萬泉集團(tuán)從事房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)有15年了，房地產(chǎn)開發(fā)的項目遍布全國各地，在行業(yè)內(nèi)也是小有名氣。而近段時間以來公司正在花大力氣在湖南、湖北、廣西的一些地方找礦。
上海萬遠(yuǎn)投資有限公司總經(jīng)理王東生說，他們進(jìn)行了一些探礦權(quán)的收購，以后還想在采礦權(quán)或者礦產(chǎn)資源開發(fā)等方面跟相關(guān)企業(yè)進(jìn)行更加緊密的合作。
王東生介紹說,在目前樓市經(jīng)營利潤下降的情況下，如果以房地產(chǎn)為單一業(yè)務(wù)的話將存在很大風(fēng)險，而礦產(chǎn)資源的稀缺性，使礦產(chǎn)價格有上漲預(yù)期。他感覺到宏觀調(diào)控以后，房地產(chǎn)資金的開發(fā)，總體上來說沒有過去那么充足，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的程度也越來越高，利潤水平相對來講比較低。
作為一家國資背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，上海城建集團(tuán)，因資金原因，今年開發(fā)建設(shè)的重點轉(zhuǎn)向了保障房建設(shè)。上海城建集團(tuán)總裁張焰稱，宏觀調(diào)控對公司整個投資的資金、包括建設(shè)項目的減少，都會有一些影響。而公司則希望通過保障房建設(shè)，來增加企業(yè)規(guī)模。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金還是有一定壓力，而參與保障房建設(shè)可以在一定程度上規(guī)避嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控壓力。保障房建設(shè)需求穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)速度快，更容易獲得銀行貸款；此外，承建保障房之后，開發(fā)商可以從地方政府獲得信貸、土地、稅收等多種優(yōu)惠條件。隨著市場發(fā)展的規(guī)模量大了，公司從中還可以得到更大的利益。
上海市住房保障房屋管理局住房建設(shè)監(jiān)管處處長張立新說，市政府也采取了一些措施，也制訂了一些鼓勵的措施，比如說節(jié)能專項資金向住宅產(chǎn)業(yè)化傾斜，優(yōu)先可以獲得建筑節(jié)能資金的支持。
房地產(chǎn)開發(fā)商們紛紛另做打算，那么像建筑、設(shè)計、裝修等上下游公司該何去何從呢？我們也了解到，一些對市場敏感的企業(yè)早就嗅出了政策的風(fēng)向。
35歲的周維剛，2個月前還在家族企業(yè)，上海厚杰建設(shè)工程有限公司擔(dān)任總經(jīng)理。上海的地標(biāo)性建筑虹口足球場以及虹口區(qū)的多個小區(qū)，都是由他們公司作為工程承建方建造的。不過，他現(xiàn)在的新身份是上海匯鍀利投資管理有限公司的董事長，主打業(yè)務(wù)是航運運價金融衍生品。6月28日上海航運運價交易有限公司發(fā)放首批20家會員牌照，周維剛的公司就是其中之一。他從建筑商變成了券商，究竟是什么原因呢？談及打拼多年的建筑事業(yè)，周維剛坦言不舍得。多年樓市的打拼，周氏家族獲益頗豐，尤其是在上海世博會之前，工程項目是一個接著一個，正是因為抓住了機(jī)遇，周維剛的公司利潤也是水漲船高。
周維剛說轉(zhuǎn)型是從2010年開始的，國際房地產(chǎn)調(diào)控政策一波接著一波，從那時起他的房地產(chǎn)工程項目慢慢萎縮， 2011年春節(jié)后，新一輪房產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，隨著調(diào)控的力度越來越大，今年的5月份周維剛徹底停掉了房地產(chǎn)住宅項目的承建，即使接一些建筑項目，也只是廠房建設(shè)這一類的項目。周維剛說，在3月份有一個很好的機(jī)會，是一個福建的世界500強(qiáng)企業(yè)的廠房建設(shè)合同。另外一個合同是房產(chǎn)項目1.8億的合同，他直接就簽3000萬的廠房合同。
放棄1.8億房產(chǎn)項目，而選擇3000萬的廠房合同， 周維綱說他們最看重現(xiàn)金流，他之所以現(xiàn)在已經(jīng)把大部分精力從房產(chǎn)住宅項目中抽離出來主要還是資金的問題。對于他們建筑公司來說利潤并不是很高，只有5%--10%的利潤，而建筑公司給開發(fā)商墊資這是一個潛規(guī)則，現(xiàn)在部分開發(fā)商資金緊張，拿錢也越來越晚，而建筑公司卻要支付民工工資和材料款，建筑商很可能要為開發(fā)商資金斷裂埋單。他認(rèn)為房地產(chǎn)肯定要走下坡路，而且非常嚴(yán)峻。
和周維剛一樣轉(zhuǎn)投金融行業(yè)的還不止他們一家,多姆投資公司的母體公司是多姆設(shè)計工程有限公司，成立于2004年，主要是幫開發(fā)商進(jìn)行全裝修項目，一直以來效益都不錯，而從2011年開始公司投入500萬元成立了一家投資公司，轉(zhuǎn)行做起了金融。多姆設(shè)計工程有限公司副總經(jīng)理侯建坤接受采訪時說：希望在公司在將來涉足資本市場之后，能夠有一個多元化經(jīng)營的考慮。
觀一葉而知秋。盡管現(xiàn)在一些城市的房價依然堅挺，但是通過我們對市場的調(diào)查分析后我們能看到房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)已經(jīng)不再是鐵板一塊。有促銷賣房的，有忙著轉(zhuǎn)行的。種種跡象表明，中國房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)的時代正在成為歷史。
對于接下來的樓市價格走向，參與市場的部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市下行近在眼前。 2010年4月份，第一波調(diào)控政策出臺，二手房均價同比增幅從最高點開始往下回落，這其實是第一個拐點。而2011年2月，房產(chǎn)稅、強(qiáng)征營業(yè)稅等政策的出臺，樓市的同比增幅變成了負(fù)數(shù)，上漲的趨勢得到了的控制，這其實就是第二波的拐點。而隨著限購高壓政策的持續(xù)和擴(kuò)大，以及《新滬4條》對補(bǔ)交稅和購房資格的禁止,交易雙方觀望或者博弈的加劇的態(tài)勢難以避免，樓市已經(jīng)到達(dá)極限點,再次的拐點一觸即發(fā)。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔說，市場經(jīng)過這么長時間的持續(xù)下降，其中有銷售壓力的項目就必須抓住金九銀十這個最后的銷售時機(jī)，可能它們的價格下降會刺激到二手房，從而帶動二手房價格的局部下降。所以真正的降價可能在不久的將來就能見分曉。
上海德佑地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟也告訴記者，下半年可能會有一波房價小幅的調(diào)整，真正的拐點應(yīng)該是今年年底過程明年年初，同時這就要看政策是否嚴(yán)厲執(zhí)行，執(zhí)行到位。
針對樓市下一步的拐點，記者也對多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了采訪，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長孫立堅教授認(rèn)為，真正開發(fā)商資金鏈斷裂的時候才是房價回落的時候，從目前來看開發(fā)商的資金依然充足，開發(fā)商仍然能夠從各種渠道融資，這也足以支撐房產(chǎn)市場持續(xù)堅持一段時間。孫教授還說，他自己EMBA的學(xué)生也是開發(fā)商的老板，他有個學(xué)生自己成立了金融公司，只要拿得到地，現(xiàn)在不向銀行貸錢一點問題都沒有。因為老百姓都把存款搬家了，都把自己家里可以變現(xiàn)金的資產(chǎn)加入到這場金錢游戲中來了。開發(fā)商把現(xiàn)在民間需要高收益投資回報的資金集中起來，這些資金的第一大來源是來自民間，這也補(bǔ)充了銀行的信貸資金。
國金證券宏觀策略資深分析師劉鋒說，可能在未來的一年時間，房地產(chǎn)資金鏈條依然可以穩(wěn)定，特別是在保障房推出的背景下，規(guī)模非常大。如果每年1000萬套保障房可以進(jìn)入到建設(shè)的過程中，其實對房地產(chǎn)公司來說，又是資金鏈條方便的一個支持，至少是業(yè)務(wù)的支持，這也維持了房地產(chǎn)公司進(jìn)一步的發(fā)展。
那么在這些專家眼里什么時候才是樓市真正的拐點，從哪些方面入手房地產(chǎn)調(diào)控的效果才能真正顯現(xiàn)呢？
復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長教授孫立堅告訴記者，當(dāng)斷裂的現(xiàn)象開始全部鋪開的時候，房價一定會跌落。當(dāng)物價一控制下來，經(jīng)濟(jì)一好起來，資金鏈就會斷。很多人和企業(yè)多覺得房產(chǎn)很燙手，一旦他有其他生存方式，資金鏈馬上就會斷掉。
國金證券宏觀策略資深分析師劉鋒說，房地產(chǎn)如果作為一個投資品的屬性不被剝奪，它作為一個比較硬的資產(chǎn)以及相對比較軟的貨幣已經(jīng)越來越多的情況下，它的投資屬性會凸現(xiàn)出來，政策著力點最終要把它投資屬性完全剝離掉，讓它變成一個消費品。
隨著北京一紙限價令，從2010年4月開始，中國房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了攻堅戰(zhàn)。而隨著調(diào)控令向縱深發(fā)展，曾經(jīng)調(diào)侃中國房地產(chǎn)市場由總經(jīng)理說了算的聲音逐漸減少。就在今年7月份，銀監(jiān)會主席劉明康表明態(tài)度說，根據(jù)壓力測試的結(jié)果，即使房價下跌五成，銀行業(yè)也能承受，不存在被地產(chǎn)商裹挾一說。從去年的三成，到今年的五成，明白無誤地向市場傳遞了中央政府對地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的決心和信心。
盡管目前市場表現(xiàn)來看，一些地方出現(xiàn)了房價松動的跡象，但這樣短期的波動并不能樂觀地理解為中國房地產(chǎn)市場的拐點已經(jīng)形成。由于房地產(chǎn)市場和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著千絲萬縷的聯(lián)系，我們既要考慮銀行的承受能力，也要考慮地方政府由于收入減少而和中央政令形成新的博弈。
因此要鞏固調(diào)控成果，讓房價和國民收入之間形成良性發(fā)展，還要在土地轉(zhuǎn)讓、財稅制度、住房的多層次保障方面迅速形成配套政策，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性。只有這樣才能真正讓住房地產(chǎn)價格回歸到合理的區(qū)間。
