超過合理房價水平

　　“兩會”期間，國務院總理溫家寶表示，“房價還遠遠沒有回到合理價位”，并提出房地產市場調控的目標就是要讓房價回歸到一個與居民收入相適應的合理價位。而當房價尚未回到合理水平之前，購房顯然會因此而背負過高的財務負擔。在這種情況下，租房更合適。

　　對于房價的合理水平，對象不同，對應的標準也會有所區別。因此，我們有必要先來確定討論的對象，唯有如此，討論才更有針對性。同策咨詢研究中心有關人士認為，可以根據各地符合住房保障體系的最高上限為標準來討論這個問題。顯然，這種標準具有一定的現實意義，因為超過該上限，被排除在住房保障體系之外，已經具備購買商品房的條件。之所以選擇這種標準作為考察對象，是因為該標準是經過政府部門反復測算制定并公布，具有很高的參考價值。

　　以上海為例，人均收入超過5000元/月的家庭就是商品住宅購房者了。按照目前上海平均家庭人數2.7人計算，平均家庭年收入為16.2萬元。國際上通行的合理房價水平為6～8年的家庭總收入，考慮到我國的現實情況，比如存在隱性收入現象，所以該標準可以適當放寬到10倍，因此對應合理房價水平為162萬元，按每套面積100平方米計算，單價在1.62萬元/平方米。

　　根據相關研究機構公布的市場監測數據表明，在今年2月份，上海套均總價為220萬元，比合理房價高了35%，超過了普通商品房購買者的購買能力。

　　其實，以162萬元的預算在上海置業，選擇面并不大，只能在外環線附近購買70平方米左右的兩房，而且只是房齡較長、品質一般的新村工房。而如果將置業范圍選擇在市中心，選擇面更窄，只有考慮40～50平方米之間的一室戶。

　　購房資金成本偏高

　　如果從另外一個指標來看——租售比，雖然目前房價從最高點有所回落，但還是遠離正常水平，也從另外一個層面表明租房更為合算。

　　通過“房屋租售比”這一數據可以看出租金與房價之間的差距是否合理，其計算公式為：房價租售比﹦單套月租/總價。就國內公認的標準，房價租售比為1：200比較合適。舉例說明，一套總價為200萬元的公寓，如果月租金為10000元的時候，買、租都合適。但如果租售比超過1：300，說明房價中出現了泡沫。

　　就目前而言，北京、上海、廣州等一線城市租售比已經普遍超過1：400，部分中小城市租售比甚至達到1：800的高位，遠超國際警戒線。房屋租售比畸高，其實反映出這樣一個現實，即租房比買房合算。我們以北京的天通苑為例，一套面積約120平方米的三房，掛牌價約180萬元，這套房產在租賃市場上，可以租到每月4000元左右，由此估算其租售比為1：450，房價中仍然存在不小的泡沫成分。

　　房屋租售比其實可以通過另外一個更為直觀的指標來反映，即月供/租金比率。該指標為國內知名投行中國國際金融公司(簡稱“中金公司”)所采用，在月供成本超出月租成本的情況下，即大于1倍，買房不如租房。

　　再回頭觀察上述案例中的月供/租金比率。根據目前的利率水平，即使可以享受到8.5折的優惠利率，貸款7成、126萬元，貸款期限為30年，月供(等額本息還款法)為7548元。月供/租金比率約1.9倍，遠高于正常水平，表明租房合算。

　　買房機會成本大

　　另外，我們還可以從買房與租房之間的資金機會成本方面來進行比較。

　　同樣是對于上述北京天通苑案例來說，一年的租金為48000元(還必須在滿租的情況下)。而根據目前的租金水平上漲情況來看，每年上漲幅度在10%左右，因此連續租住3年，總共支付租金為158880元。但如果將54萬元首付款(3成)全部用來購買國債，根據財政部公告，最新發布的3年期國債年利率為5.58%，3年收益可達90396元，實際支付的居住成本只有68484元。而如果是買房，首付款部分是沒有收入的，前3年的房貸利息為222331元，買房比租房要多支出153847元成本。這意味著，在現階段買房的機會成本比較高，不如租房來得實惠。

　　其實，這樣的現狀跟房價快速上漲而租金上漲滯后有很大的關系。目前，北京、上海、廣州等地公寓租金回報率極低，大多數在2%左右，少數地方如北京、上海市中心區域甚至低至1.5%左右。而當房價不漲，并沒有機會通過房價上漲而獲得資本利得的情況下，買房其實并非上策。

　　民生問題最重要的是保障居者“有房住”，購買商品房只是解決居住問題的一條途徑，而大量買不起或暫時無必要買房的人，主要通過租賃方式解決自身和家庭的居住需求。但由于此前很長一段時間內，我國的房地產市場重買賣而輕租賃，忽略了制度方面的建設，以及缺乏相關政策扶持，因而一直處于不受重視的狀態。