租房市場還需什么政策保障

　　租賃市場難言健全

　　房東隨意“調(diào)漲”租金、中介也可操縱市場……國內(nèi)的租房市場仍然存在諸多不規(guī)范的地方。

　　春節(jié)后，國內(nèi)部分城市租金水平再次大幅上漲，北京、上海、廣州等一線城市房租漲幅超過10%。房租上漲并非不可以，但問題是房租上漲無序，甚至存在操縱的嫌疑。由此看來，我國租房市場還存在很多不規(guī)范的地方。

　　全國人大常委、民建中央副主席、經(jīng)濟(jì)學(xué)家辜勝阻在接受本刊采訪時指出，我國住房租賃市場發(fā)展水平過低，是社會管理短板。市場處于自我運行狀態(tài)，監(jiān)控管理也不到位，而且存在一定程度的壟斷特征，這些因素都影響到了租賃市場的發(fā)展。

　　市場人士表示，住房租賃市場的不健全，其根源在于政府在此前很長一段時間內(nèi)對此不夠重視。住房問題涉及到一個公民最基本的住房需求和權(quán)利，因此很多發(fā)達(dá)國家的公共住房立法都是國家大法，例如在美國、日本、新加坡等國家都通過完善的法律來保障居民“住有所居”。

　　辜勝阻直言，反觀我國，住房租賃市場不完善，立法滯后，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：首先是房屋租賃市場監(jiān)管制度不健全，住房租賃市場法規(guī)不健全，很多管理環(huán)節(jié)無法可依，多頭管理現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致承租人合法權(quán)益得不到保障;其次是對廉租房、公租房監(jiān)管不到位，管理不健全，騙購、騙租保障性住房的違法成本較低，導(dǎo)致“雀占鳩巢”現(xiàn)象的發(fā)生，妨礙社會公平。

　　辜勝阻表示，我國住房制度改革從實施之初就在某種程度上擔(dān)負(fù)了拉動經(jīng)濟(jì)增長的功能。在經(jīng)濟(jì)增長的沖動下，一些城市政府過度強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能而忽視了住房的保障功能，保障性質(zhì)的租房建設(shè)仍然滯后在所難免。

　　政府應(yīng)該怎么做

　　怎么做才能讓民眾放心地選擇租房呢?

　　易居研究院企業(yè)研究中心首席研究員、總經(jīng)理周建成博士表示，要讓民眾接受租房的理念，政府要做的就是應(yīng)該提供更多的市場選擇、價格能夠得到保護(hù)、租期相對穩(wěn)定的房屋讓居民進(jìn)行選擇。也就是說，如果把租房當(dāng)作滿足住房消費的主導(dǎo)方式之一，那就需要政府在加大房源供給、鼓勵租房措施、管理住房租賃市場等諸多方面，制訂出一套全面的制度和政策。

　　政府該怎么做?應(yīng)該從哪幾個方面入手，經(jīng)濟(jì)學(xué)家和市場觀察人士給出了具體的建議。

　　擴(kuò)大住房租賃市場供給，尤其是公租房在整個租賃市場中比重的提高，是解決當(dāng)前矛盾的關(guān)鍵所在。據(jù)了解，目前我國住房租賃市場的供應(yīng)主體仍然為個人，以社會租賃房為主，政府和企業(yè)參與程度很低。對此，辜勝阻表示，我國住宅租賃市場存在供給不足和結(jié)構(gòu)性矛盾等位碼頭，其主要原因是住房租賃市場缺乏合理的利益驅(qū)動機(jī)制。現(xiàn)行的政策安排基本上是鼓勵住房出售，企業(yè)如果經(jīng)營租賃住房，稅費負(fù)擔(dān)過高，投資回收周期長，缺乏有效的激勵機(jī)制。

　　要改變這種現(xiàn)狀，政府首要任務(wù)是擴(kuò)大公租房在保障房中的比重。辜勝阻表示，通過加大對建設(shè)公租房的資金保障和土地供給，并通過財稅和金融政策，引導(dǎo)更多的住房建設(shè)并持有出租，增加中低端租賃住房的供應(yīng)。

　　吸引企業(yè)參與建設(shè)和持有出租類房屋，也是有效增加供給的一種手段。但現(xiàn)行的財稅政策以及相關(guān)政策扶持力度不夠，企業(yè)參與的熱情非常低。周建成坦言，除了有個別別墅項目持有并出租外，大量持有公寓并出租的開發(fā)商幾乎找不到。“稅收成本過高，持有成本大，資金成本高，這些都是開發(fā)商不愿意持有物業(yè)的原因�！敝芙ǔ烧f，要改變這種現(xiàn)狀，政府需要從稅收體制方面進(jìn)行引導(dǎo)，并在土地、信貸融資方面給予支持。

　　在租房者權(quán)益保護(hù)方面，也要下功夫，比如加強(qiáng)對租房市場的管理，規(guī)范住房租賃市場中介，以減少中間環(huán)節(jié)的租房成本。辜勝阻舉例說，北京前10家中介公司占據(jù)北京至少90%以上的市場份額，對租金上漲具有巨大影響。同時，還應(yīng)該加大對租賃市場的價格監(jiān)控。周建成表示，對于價格異動甚至是“跳漲”情形，應(yīng)該采取相應(yīng)的手段進(jìn)行干預(yù)。

　　目前令租客感到有些苦惱的是，一些房東多變，會隨意要求租客搬離租屋，這也是大多數(shù)人不愿意租房的主要原因。但在海外國家，相關(guān)法律規(guī)定，不能隨意要求租客搬走，即使出現(xiàn)欠租情形，也必須通過法律方式來解決。對于這種做法，周建成認(rèn)為有可取之處，管理部門應(yīng)該考慮加大對租客的保護(hù)力度。

　　另外，還可以考慮對個人租房者給予金融方面的扶持。據(jù)了解，目前全國有超過1.2億人繳存公積金，繳存總規(guī)模超過2萬億元。但根據(jù)現(xiàn)行《住房公積金管理》條例規(guī)定：“住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位與個人不得挪作他用。”條例雖然允許租房者有條件地利用公積金租房，但存在“看得見，拿不到”的“玻璃門”現(xiàn)象。