昨天上午，最高人民法院發布《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》，結合審判實踐中遇到的難點問題，對不動產物權與登記、按份共有人優先購買權、善意取得等作出了相應規定。據悉，最高法自2009年起就啟動調研，《解釋》共計22個條文，將于今年3月1日起正式實施。

　　關鍵詞：不動產

　　不動產物權歸屬可提民事訴訟

　　現實中，圍繞房產歸屬而產生的糾紛非常多。物權法第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

　　最高法院民一庭庭長程新文表示，實踐中，有觀點認為，除非法律另有規定，未經不動產登記機構登記，就不能取得及享有不動產物權。已經登記的不動產產生權屬爭議的，應當提起行政訴訟撤銷或者變更登記。“這種觀點受眾頗廣，在很大程度上導致實踐中出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。”

　　對此，《解釋》規定，因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

　　未經預告登記權利人同意轉移不動產所有權無效

　　老百姓買房最怕交付房款之后，房卻拿不到。“一房兩賣”甚至“多賣”的現象并不鮮見。而物權法規定的預告登記制度，是保障尚未獲得物權的買房人等債權人權益的一項制度。根據物權法第二十條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

　　程新文說，實踐中，對于現實登記權利人針對不動產的何種處分，會因違反法律規定而不發生物權效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現不當擴大預告登記效力的傾向。

　　為此，《解釋》第四條明確，未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

　　關鍵詞：機動車

　　明確機動車轉讓雖未過戶但享有物權

　　近年來，有關船舶、航空器和機動車等特殊動產引發的糾紛呈逐年上升趨勢。機動車的二手交易也大量增加，實踐中機動車名實不符的情況也并不鮮見。如何處理好相關糾紛成為審判實踐中的熱點和難點。

　　《解釋》第六條明確，轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。

　　程新文表示，根據物權法相關規定，機動車等特殊動產物權變動，是交付即發生物權變動的效力。在一物之上既有物權又有債權時，一般而言，物權優先于債權。“具體到機動車等特殊動產之上，存在未辦理登記的受讓人與轉讓人的債權人的情況，通過轉讓人的交付取得特定動產物權的人，雖未辦理登記，但其已經依法享有物權。換句話說，就是轉讓人的一般債權人，包括破產債權人、人身損害債權人、強制執行債權人、參與分配債權人，都應當排除于《物權法》所稱的善意第三人范疇之外。”

　　關鍵詞：按份共有

　　明確按份共有人優先購買權制度

　　物權法第101條確立了按份共有人優先購買權制度，即按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。因表述較為簡單，遠遠不能解決優先購買權行使的前提條件、方法等重要問題，還導致實踐運用及司法判斷標準不一、尺度各異。

　　為此，《解釋》通過六個條文、分別從按份共有人優先購買權行使的起始條件、同等條件的認定、行使期間、主體范圍以及裁判保護等方面進行了規定，具有高度可操作性。

　　其中第九條規定：共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十二條規定：按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。

　　第十三條規定：按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據物權法第一百零一條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十四條規定：兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。

　　關鍵詞：善意取得

　　何為善意取得有了明確規定

　　物權法規定了善意取得制度，即“受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的”。司法實踐中，與善意取得相關的糾紛非常常見，廣泛地遍布在為數眾多的合同、侵權乃至婚姻家庭繼承糾紛中。

　　《解釋》第十五條規定了“善意”認定的基本標準：“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。”而第十六條、第十七條則分別就不動產善意取得中，受讓人非善意的認定、動產善意取得中受讓人重大過失的認定作出具體規定。

　　《解釋》第十六條規定：具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：(一)登記簿上存在有效的異議登記;(二)預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意;(三)登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項;(四)受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤;(五)受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

　　第十七條則規定：受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

　　此外，關于《物權法》中以“合理的價格”轉讓，判斷價格是否合理，《解釋》則明確，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

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　　最高法回應“小區開放”：

　　業主權益保障

　　將通過立法實現

　　《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出，新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。

　　針對道路公共化是否會與現行的物權法相違背的問題，最高法院民一庭庭長程新文表示，正像有關部門所介紹的那樣，封閉住宅小區是農耕時代的產物，現在已經處于21世紀工業化、信息化和新型城鎮化的新時代，推進現代化城市建設需要有新的理念和探索。

　　“目前，黨中央、國務院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治化的過程。”作為司法機關會密切關注，對由此可能涉及到的相關主體的權益的影響、協調和保護，加強調研，及時研判，并進一步加強對下指導力度，積極協調有關方面妥善的處理好相關的糾紛。