這一舉措釋放什么信號?“棚改樓市”走向何方?

　　國務院常務會：因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策

　　8日召開的國務院常務會議明確，要嚴格把好棚改范圍和標準，堅持將老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區作為改造重點。因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策。

　　棚改是重大民生工程，也是發展工程。近些年來各地區、各有關部門大力推進棚改工作，累計已有1億多棚戶區居民“出棚進樓”。數據顯示，今年1至9月全國棚改已開工534萬套、占全年任務的92%以上，對改善住房困難群眾居住條件、補上發展短板、擴大有效需求等發揮了一舉多得的重要作用。

　　但棚改過程中過去也出現有的地方對棚改范圍和標準把握不嚴的情況，如將棚改政策覆蓋范圍擴大到了一般建制鎮，有的把房齡不長、結構比較安全的居民樓納入棚改范圍，造成重復建設和資源浪費。

　　住建部強調，棚改重點攻堅的仍是老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦、林區、墾區棚戶區。各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，不搞“一刀切”、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，嚴禁違規支出，努力實現市域范圍內棚改資金總體平衡。

　　會議指出，要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

　　專家表示，貨幣化安置和實物安置各有利弊，必須遵從“因地制宜”的原則。

　　實物安置指在指定區域，提供已經建成的新住房來補償給拆遷居民，即以房換房。貨幣化安置則是以現金的形式作為補償，讓拆遷居民到市場上自行購房，不受地域限制。

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松說，在庫存相對充足的地方，貨幣化安置能夠更好滿足住戶多樣化需求，讓棚戶居民更自由地選擇區位、面積，可以節省過渡安置的費用，縮短安置的周期。但對于商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的地方，則要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

　　住房和城鄉建設部相關負責人強調，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

　　會議指出，下一步，要堅持以人民為中心的發展思想，更好體現住房居住屬性。按照今年政府工作報告確定的新的三年棚改計劃，督促各地加快開工進度，加大配套基礎設施建設，嚴格工程質量安全監管，保證分配公平，確保按時完成全年棚改任務。各地要嚴格評估財政承受能力，科學確定2019年度棚改任務。

　　鄧郁松說，棚改今后也要走高質量發展的道路，遵循建設規律，與相關政策形成合力，讓老百姓享受更好的居住環境。既要改善一些破舊小區、棚戶區的居住條件，又要改善城市面貌，還不能加大地方政府債務負擔。

　　政策調整貨幣化安置從提高到取消

　　2017年5月，國務院常務會議提出在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例，確保完成當年再開工改造600萬套的棚改任務。并確定實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套。

　　同年8月，住建部會同發改委、財政部等六部委聯合印發《關于申報2018年棚戶區改造計劃任務的通知》，提出商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式;11月，住建部會同國家開發銀行、農業發展銀行印發《關于進一步加強棚戶區改造項目和資金管理的通知》進一步明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。

　　7月12日，住建部表示，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

　　10月8日，國務院常務會議明確指出，因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優惠政策。保持中央財政資金補助水平不降低，有序加大地方政府棚改專項債券發行力度。對新開工棚改項目抓緊研究出臺金融支持政策，嚴禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規行為。對棚改建設用地在新增用地計劃中予以保障，通過拆舊建新、改擴建、翻建等多種方式，讓更多住房困難群眾早日住進新居。

　　棚改及貨幣化安置走向何方?

　　商品房待售面積是反映房地產庫存水平的指標之一。國家統計局數據顯示，2015年末，商品房待售面積7.19億平方米。經過兩年多的去庫存，至2018年8月末，商品房待售面積已降至5.39億平方米，為2014年初以來最低水平。

　　易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進表示：“目前，三四線城市的去庫存需求己經基本完成。”

　　以貨幣化安置為主的棚改模式，曾是促進三四線城市去庫存的方式之一。根據此前的規劃，2018年~2020年，國家仍有1500萬套棚改計劃，那么棚改及貨幣化安置應何去何從?

　　戴德梁行首席政策分析專家魏東向表示：“棚改貨幣化政策的確能夠很大程度上改善民生，幫助棚戶區居民提升生活質量。但是中國房地產市場自2015年以來呈現連續上揚的態勢，在一二線城市紛紛限購的背景下，一些熱錢在末班車心態的引領下也紛紛流入三四線城市，推高了當地房價，同時放大了有效需求，造成房價高于真實價值。本次所以棚改貨幣化的政策調整是適應了當下的市場現狀。”

　　“未來，預計棚改貨幣化政策會更加因地制宜，針對不同區域的市場情況采取相應政策，進一步促進房地產完善健康發展。”魏東最后表示。