市場(chǎng)對(duì)成交量可否一紅到底存分歧

　　目前來(lái)看，雖然房?jī)r(jià)有止跌甚至上漲的跡象，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性并不大。與這種共識(shí)相對(duì)的是，業(yè)內(nèi)對(duì)樓市成交量是否能繼續(xù)紅下去開(kāi)始出現(xiàn)分歧。

　　“‘量在價(jià)先’，以?xún)r(jià)換量到了一定程度，折扣必然回收。”張大偉認(rèn)為，5-6月成交量樂(lè)觀，對(duì)價(jià)格的支撐作用已經(jīng)體現(xiàn)，房?jī)r(jià)再跌的可能性較小。

　　另一方面，“目前市場(chǎng)成交的主流項(xiàng)目依然為性?xún)r(jià)比比較高的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)同比仍有較大降幅，樓市仍處于‘以?xún)r(jià)換量’階段，房?jī)r(jià)也不太可能大漲。”張大偉說(shuō)。

　　然而，張大偉認(rèn)為，在房?jī)r(jià)止跌上漲有壓力下，小部分需求的恐慌入市可以支持成交量繼續(xù)放大20%左右，由此繼續(xù)推高成交量。

　　“我們了解到， 7、8月開(kāi)發(fā)商淡季推盤(pán)量較小，預(yù)計(jì)成交量可能環(huán)比回落。但全年成交量最高點(diǎn)在 9、10 、11月的可能性非常大。”張大偉分析預(yù)測(cè)，目前政策仍存在進(jìn)一步放松空間。“特別是下半年可能再次降息和下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，信貸如果松動(dòng)，其對(duì)市場(chǎng)的影響作用將非常大。”

　　對(duì)此，其他市場(chǎng)人士卻不以為然。

　　“目前樓市的暫時(shí)回暖，主要依賴(lài)首次置業(yè)的剛性購(gòu)房需求的釋放，如果只依賴(lài)這類(lèi)購(gòu)房需求，那么目前新房和二手房市場(chǎng)的交易量規(guī)模很難延續(xù)至8月份。”胡景暉認(rèn)為，隨著下半年新增購(gòu)房需求量的不足，三季度后半段開(kāi)始樓市成交量仍有再度陷入低谷的可能。

　　專(zhuān)家認(rèn)為房地產(chǎn)“嚴(yán)冬”已過(guò)

　　雖然業(yè)內(nèi)人士對(duì)于樓市未來(lái)成交量走向存在一定分歧，但卻普遍認(rèn)為，樓市目前已走出低谷。

　　“通過(guò)我們測(cè)算，信貸和金融政策占房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際效果的50%，在央行降息、房貸利率下調(diào)等政策陸續(xù)出臺(tái)后，緊縮房地產(chǎn)的政策會(huì)被削弱50%-75%。”近日在北京“高和萃”中國(guó)城市化發(fā)展論壇上，北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉一語(yǔ)驚人。趙曉認(rèn)為，房地產(chǎn)“寒冬”已經(jīng)過(guò)去，但是高庫(kù)存會(huì)依然壓住房?jī)r(jià)大幅上漲。

　　趙曉分析表示，今年以來(lái)首套房貸利率下調(diào)，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖作用非常明顯，而未來(lái)金融政策有可能進(jìn)一步寬松，促使房地產(chǎn)繼續(xù)回暖。

　　然而，趙曉同時(shí)認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)商仍面臨去庫(kù)存的壓力，且樓市供給局面與過(guò)去相比發(fā)生了變化，房?jī)r(jià)將不再出現(xiàn)2009年、2010年似的暴漲。

　　而北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，京滬廣深四大一線城市的庫(kù)存住宅套數(shù)為222450套，環(huán)比5月底的232630套，下調(diào)了4.4%。在市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的影響下，去庫(kù)存的速度明顯加速，這將影響市場(chǎng)在售和新入市項(xiàng)目的定價(jià)。

　　“以北京為例，庫(kù)存可售住宅套數(shù)從3月27日的90556套，下調(diào)到目前的81587套，庫(kù)存已經(jīng)降低了10%。”張大偉說(shuō)。

　　然而，目前市場(chǎng)雖有松動(dòng)，但是限購(gòu)、限貸依然指向投資需求入市，這會(huì)繼續(xù)壓制樓市全面回暖，樓市“軟著陸”或是最佳結(jié)果。

　　正如國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦所言，今年要穩(wěn)增長(zhǎng)，內(nèi)部的不確定性主要來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)。一種可能算是理想的狀態(tài)，就是堅(jiān)持當(dāng)前調(diào)控政策不動(dòng)搖，使一線大城市中部分泡沫明顯的地區(qū)價(jià)格有一定幅度回落。即，以時(shí)間換空間，謹(jǐn)慎保持“脆弱的平衡”，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸。(⊙記者 于祥明 ○編輯 宋薇萍)