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國土資源部官員:中國地產(chǎn)業(yè)全面調整窗口已打開

在線投稿郵箱:tougao@qdn.cn  新聞熱線:8222000  值班QQ:449315
時間:2013-12-10 09:11:26  來源:新華網(wǎng)  


我國地產(chǎn)業(yè)全面調整窗口已打開

——專訪國土資源部中地指數(shù)編制總負責人

  國土資源部CLI中地指數(shù)三季度數(shù)據(jù)顯示,我國部分城市實體經(jīng)濟“空心化”趨勢開始扭轉,依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式面臨轉型,地產(chǎn)市場出現(xiàn)有利于實體經(jīng)濟的調整節(jié)點。就有關問題,CLI中國土地市場指數(shù)編制總負責人、國土資源部法律中心主任孫英輝接受了記者專訪。

  2009年開始膨脹的地產(chǎn)市場正回歸正常

  記者:三季度土地市場大勢如何?

  孫英輝:三季度CLI綜合指數(shù)顯示綠燈狀態(tài),繼續(xù)在正常區(qū)間運行,市場規(guī)模分指數(shù)顯示紅燈,即進入偏熱發(fā)展區(qū)間,出讓價格分指數(shù)則繼續(xù)保持綠燈狀態(tài),在合理區(qū)間內運行。

  綜合分析,除出讓價格分指數(shù)主要由于政策因素保持平穩(wěn)外,市場規(guī)模分指數(shù)顯示紅燈,表面原因是土地出讓、劃撥用地持續(xù)增加;深層原因是我國長期地產(chǎn)市場發(fā)展內在需求所引致。前一時期,國家在土地供應方面加大支持發(fā)展力度,市場規(guī)模分指數(shù)持續(xù)攀升。而地產(chǎn)景氣分指數(shù)由紅轉綠,表明經(jīng)過房地產(chǎn)市場調控,2009年1季度以來不斷膨脹的地產(chǎn)市場逐步回歸正常。

  總體來看,CLI綜合指數(shù)自2012年以來基本處于調整期。地產(chǎn)市場發(fā)展慣性使市場規(guī)模持續(xù)偏熱,出讓價格相對平穩(wěn),地產(chǎn)景氣反復波動。隨著十八屆三中全會精神貫徹,土地政策改革與探索將持續(xù)推進,管理體制創(chuàng)新與改革將穩(wěn)步發(fā)展,土地市場將全面進入深層次調整階段。

  記者:2013全年土地市場運行如何?

  孫英輝:預計全年土地市場將在小幅回落中趨穩(wěn)。市場規(guī)模分指數(shù)四季度仍將持續(xù)攀升,使2013年市場規(guī)模達到歷史新高;出讓價格分指數(shù)繼續(xù)趨穩(wěn)或小幅回落。考慮三季度各大城市土地銷售情況、各大房企商品房銷售情況和國家對房價的宏觀調控,預測價格分指數(shù)將會繼續(xù)趨穩(wěn)甚至小幅回落;一線城市“地王”、三線城市“棄房斷供”現(xiàn)象將有所減少,房價將逐漸穩(wěn)定。

  考慮地方土地財政、城市債務問題、宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢、三中全會后改革預期變化及區(qū)域性、結構性特點,預測全年地產(chǎn)景氣分指數(shù)繼續(xù)回落可能性較大,降幅會逐步縮小。

  房地產(chǎn)為主的地產(chǎn)市場動力機制正在消減

  記者:三季度地產(chǎn)景氣分指數(shù)包含了根本性變化嗎?

  孫英輝:三季度CLI最令人關注的變化是在規(guī)模分指數(shù)上漲并亮紅燈情況下,地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比下滑25.1%,同比下滑10.4%。這說明當前地產(chǎn)市場正經(jīng)歷由量變向質變的累積過程,總體趨勢向好。

  地產(chǎn)景氣分指數(shù)相對于規(guī)模分指數(shù)逆向變化強烈。規(guī)模分指數(shù)環(huán)比增長17.5%,同比增長23.4%;地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比下降25.1%。從成分指標看,新增人民幣信貸規(guī)模環(huán)比增加22.7%、地產(chǎn)股價指數(shù)環(huán)比上漲21.4%,同時房地產(chǎn)業(yè)投資總額環(huán)比下降31.6%、商品房銷售面積環(huán)比下降27.5%。

  記者:這變化不僅是季度性的?

  孫英輝:地產(chǎn)景氣分指數(shù)下滑,一般發(fā)生在當年四季度到次年一季度之間。下滑幅度一般在6%左右。在三季度出現(xiàn)下滑20%以上,是近年來第一次。短期看這是由于地產(chǎn)投資總額下滑和銷售面積高位回調,長期看可能是中國經(jīng)濟特別是城市經(jīng)濟發(fā)展動力的轉折信號,以房地產(chǎn)為主的地產(chǎn)市場動力機制正在消減,以實體經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)用地為主的市場亟待發(fā)展。

  地產(chǎn)景氣分指數(shù)是反映宏觀經(jīng)濟動態(tài)的先行指標。特別是在信貸規(guī)模、地產(chǎn)股價“雙升”背景下房地產(chǎn)業(yè)投資總額、商品房銷售面積增速“雙降”,表明地產(chǎn)市場回落已成大勢。

  我國實體經(jīng)濟“空心化”趨勢有望扭轉

  記者:這一變化在土地政策上有什么意義?

  孫英輝:首先從土地用途來看,土地利用重心出現(xiàn)向實體經(jīng)濟傾斜趨勢。過去10年,我國M2增速多數(shù)時期高于同期經(jīng)濟(GDP)與物價(CPI)漲幅之和,貨幣供應量增長超過實際需求,部分進入房地產(chǎn)、民間借貸等高回報行業(yè),逐漸造成部分城市(尤其是東南沿海)實體經(jīng)濟“空心化”。

  同時,我國土地城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化,部分城市過多依賴于房地產(chǎn)開發(fā)。新一屆政府決心調整經(jīng)濟結構,促使資金逐步向實體經(jīng)濟領域流動。未來壓縮影子銀行業(yè)務,放緩社會融資增速、壓縮行業(yè)資本投資逐漸成為新的金融政策調整方向,房地產(chǎn)行業(yè)將進入全新發(fā)展周期,為土地供應重心轉向實體經(jīng)濟、引導產(chǎn)業(yè)結構調整指明了方向。

  記者:這對農村土地制度改革有何啟示?

  孫英輝:從土地來源來看,應加快推進農村集體建設用地流轉。在謹慎試點基礎上,可以探索將農村集體建設用地流轉、農民宅基地置換從增減掛鉤試點納入城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一市場大盤子;參照農村集體建設用地基準地價建立最低限價制度,引導市場規(guī)范起步和發(fā)展;允許土地使用者依法有償取得的農村集體建設用地使用權流轉,逐步加大土地政策法律與土地金融服務支持力度;允許依法取得的農村集體建設用地使用權進行抵押,用于除商品住宅開發(fā)外的工商業(yè)、旅游業(yè)、服務業(yè)和公共服務設施,提升土地利用效率。

  總的來說,應把握經(jīng)濟結構調整和體制改革契機,深化土地集約節(jié)約利用,促進發(fā)展方式轉變,推進宏觀經(jīng)濟實體化進程,促使土地市場回歸健康發(fā)展狀態(tài)。(記者王立彬)

責任編輯:陳合敏【收藏】
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