我國地產業全面調整窗口已打開

——專訪國土資源部中地指數編制總負責人

　　國土資源部CLI中地指數三季度數據顯示，我國部分城市實體經濟“空心化”趨勢開始扭轉，依靠房地產業的發展模式面臨轉型，地產市場出現有利于實體經濟的調整節點。就有關問題，CLI中國土地市場指數編制總負責人、國土資源部法律中心主任孫英輝接受了記者專訪。

　　2009年開始膨脹的地產市場正回歸正常

　　記者：三季度土地市場大勢如何?

　　孫英輝：三季度CLI綜合指數顯示綠燈狀態，繼續在正常區間運行，市場規模分指數顯示紅燈，即進入偏熱發展區間，出讓價格分指數則繼續保持綠燈狀態，在合理區間內運行。

　　綜合分析，除出讓價格分指數主要由于政策因素保持平穩外，市場規模分指數顯示紅燈，表面原因是土地出讓、劃撥用地持續增加;深層原因是我國長期地產市場發展內在需求所引致。前一時期，國家在土地供應方面加大支持發展力度，市場規模分指數持續攀升。而地產景氣分指數由紅轉綠，表明經過房地產市場調控，2009年1季度以來不斷膨脹的地產市場逐步回歸正常。

　　總體來看，CLI綜合指數自2012年以來基本處于調整期。地產市場發展慣性使市場規模持續偏熱，出讓價格相對平穩，地產景氣反復波動。隨著十八屆三中全會精神貫徹，土地政策改革與探索將持續推進，管理體制創新與改革將穩步發展，土地市場將全面進入深層次調整階段。

　　記者：2013全年土地市場運行如何?

　　孫英輝：預計全年土地市場將在小幅回落中趨穩。市場規模分指數四季度仍將持續攀升，使2013年市場規模達到歷史新高;出讓價格分指數繼續趨穩或小幅回落。考慮三季度各大城市土地銷售情況、各大房企商品房銷售情況和國家對房價的宏觀調控，預測價格分指數將會繼續趨穩甚至小幅回落;一線城市“地王”、三線城市“棄房斷供”現象將有所減少，房價將逐漸穩定。

　　考慮地方土地財政、城市債務問題、宏觀經濟發展形勢、三中全會后改革預期變化及區域性、結構性特點，預測全年地產景氣分指數繼續回落可能性較大，降幅會逐步縮小。

　　房地產為主的地產市場動力機制正在消減

　　記者：三季度地產景氣分指數包含了根本性變化嗎?

　　孫英輝：三季度CLI最令人關注的變化是在規模分指數上漲并亮紅燈情況下，地產景氣分指數環比下滑25.1%，同比下滑10.4%。這說明當前地產市場正經歷由量變向質變的累積過程，總體趨勢向好。

　　地產景氣分指數相對于規模分指數逆向變化強烈。規模分指數環比增長17.5%，同比增長23.4%;地產景氣分指數環比下降25.1%。從成分指標看，新增人民幣信貸規模環比增加22.7%、地產股價指數環比上漲21.4%，同時房地產業投資總額環比下降31.6%、商品房銷售面積環比下降27.5%。

　　記者：這變化不僅是季度性的?

　　孫英輝：地產景氣分指數下滑，一般發生在當年四季度到次年一季度之間。下滑幅度一般在6%左右。在三季度出現下滑20%以上，是近年來第一次。短期看這是由于地產投資總額下滑和銷售面積高位回調，長期看可能是中國經濟特別是城市經濟發展動力的轉折信號，以房地產為主的地產市場動力機制正在消減，以實體經濟和產業用地為主的市場亟待發展。

　　地產景氣分指數是反映宏觀經濟動態的先行指標。特別是在信貸規模、地產股價“雙升”背景下房地產業投資總額、商品房銷售面積增速“雙降”，表明地產市場回落已成大勢。

　　我國實體經濟“空心化”趨勢有望扭轉

　　記者：這一變化在土地政策上有什么意義?

　　孫英輝：首先從土地用途來看，土地利用重心出現向實體經濟傾斜趨勢。過去10年，我國M2增速多數時期高于同期經濟(GDP)與物價(CPI)漲幅之和，貨幣供應量增長超過實際需求，部分進入房地產、民間借貸等高回報行業，逐漸造成部分城市(尤其是東南沿海)實體經濟“空心化”。

　　同時，我國土地城鎮化明顯快于人口城鎮化，部分城市過多依賴于房地產開發。新一屆政府決心調整經濟結構，促使資金逐步向實體經濟領域流動。未來壓縮影子銀行業務，放緩社會融資增速、壓縮行業資本投資逐漸成為新的金融政策調整方向，房地產行業將進入全新發展周期，為土地供應重心轉向實體經濟、引導產業結構調整指明了方向。

　　記者：這對農村土地制度改革有何啟示?

　　孫英輝：從土地來源來看，應加快推進農村集體建設用地流轉。在謹慎試點基礎上，可以探索將農村集體建設用地流轉、農民宅基地置換從增減掛鉤試點納入城鄉建設用地統一市場大盤子;參照農村集體建設用地基準地價建立最低限價制度，引導市場規范起步和發展;允許土地使用者依法有償取得的農村集體建設用地使用權流轉，逐步加大土地政策法律與土地金融服務支持力度;允許依法取得的農村集體建設用地使用權進行抵押，用于除商品住宅開發外的工商業、旅游業、服務業和公共服務設施，提升土地利用效率。

　　總的來說，應把握經濟結構調整和體制改革契機，深化土地集約節約利用，促進發展方式轉變，推進宏觀經濟實體化進程，促使土地市場回歸健康發展狀態。(記者王立彬)