我國地產(chǎn)業(yè)全面調整窗口已打開

——專訪國土資源部中地指數(shù)編制總負責人

　　國土資源部CLI中地指數(shù)三季度數(shù)據(jù)顯示，我國部分城市實體經(jīng)濟“空心化”趨勢開始扭轉，依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式面臨轉型，地產(chǎn)市場出現(xiàn)有利于實體經(jīng)濟的調整節(jié)點。就有關問題，CLI中國土地市場指數(shù)編制總負責人、國土資源部法律中心主任孫英輝接受了記者專訪。

　　2009年開始膨脹的地產(chǎn)市場正回歸正常

　　記者：三季度土地市場大勢如何?

　　孫英輝：三季度CLI綜合指數(shù)顯示綠燈狀態(tài)，繼續(xù)在正常區(qū)間運行，市場規(guī)模分指數(shù)顯示紅燈，即進入偏熱發(fā)展區(qū)間，出讓價格分指數(shù)則繼續(xù)保持綠燈狀態(tài)，在合理區(qū)間內運行。

　　綜合分析，除出讓價格分指數(shù)主要由于政策因素保持平穩(wěn)外，市場規(guī)模分指數(shù)顯示紅燈，表面原因是土地出讓、劃撥用地持續(xù)增加;深層原因是我國長期地產(chǎn)市場發(fā)展內在需求所引致。前一時期，國家在土地供應方面加大支持發(fā)展力度，市場規(guī)模分指數(shù)持續(xù)攀升。而地產(chǎn)景氣分指數(shù)由紅轉綠，表明經(jīng)過房地產(chǎn)市場調控，2009年1季度以來不斷膨脹的地產(chǎn)市場逐步回歸正常。

　　總體來看，CLI綜合指數(shù)自2012年以來基本處于調整期。地產(chǎn)市場發(fā)展慣性使市場規(guī)模持續(xù)偏熱，出讓價格相對平穩(wěn)，地產(chǎn)景氣反復波動。隨著十八屆三中全會精神貫徹，土地政策改革與探索將持續(xù)推進，管理體制創(chuàng)新與改革將穩(wěn)步發(fā)展，土地市場將全面進入深層次調整階段。

　　記者：2013全年土地市場運行如何?

　　孫英輝：預計全年土地市場將在小幅回落中趨穩(wěn)。市場規(guī)模分指數(shù)四季度仍將持續(xù)攀升，使2013年市場規(guī)模達到歷史新高;出讓價格分指數(shù)繼續(xù)趨穩(wěn)或小幅回落。考慮三季度各大城市土地銷售情況、各大房企商品房銷售情況和國家對房價的宏觀調控，預測價格分指數(shù)將會繼續(xù)趨穩(wěn)甚至小幅回落;一線城市“地王”、三線城市“棄房斷供”現(xiàn)象將有所減少，房價將逐漸穩(wěn)定。

　　考慮地方土地財政、城市債務問題、宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢、三中全會后改革預期變化及區(qū)域性、結構性特點，預測全年地產(chǎn)景氣分指數(shù)繼續(xù)回落可能性較大，降幅會逐步縮小。

　　房地產(chǎn)為主的地產(chǎn)市場動力機制正在消減

　　記者：三季度地產(chǎn)景氣分指數(shù)包含了根本性變化嗎?

　　孫英輝：三季度CLI最令人關注的變化是在規(guī)模分指數(shù)上漲并亮紅燈情況下，地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比下滑25.1%，同比下滑10.4%。這說明當前地產(chǎn)市場正經(jīng)歷由量變向質變的累積過程，總體趨勢向好。

　　地產(chǎn)景氣分指數(shù)相對于規(guī)模分指數(shù)逆向變化強烈。規(guī)模分指數(shù)環(huán)比增長17.5%，同比增長23.4%;地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比下降25.1%。從成分指標看，新增人民幣信貸規(guī)模環(huán)比增加22.7%、地產(chǎn)股價指數(shù)環(huán)比上漲21.4%，同時房地產(chǎn)業(yè)投資總額環(huán)比下降31.6%、商品房銷售面積環(huán)比下降27.5%。

　　記者：這變化不僅是季度性的?

　　孫英輝：地產(chǎn)景氣分指數(shù)下滑，一般發(fā)生在當年四季度到次年一季度之間。下滑幅度一般在6%左右。在三季度出現(xiàn)下滑20%以上，是近年來第一次。短期看這是由于地產(chǎn)投資總額下滑和銷售面積高位回調，長期看可能是中國經(jīng)濟特別是城市經(jīng)濟發(fā)展動力的轉折信號，以房地產(chǎn)為主的地產(chǎn)市場動力機制正在消減，以實體經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)用地為主的市場亟待發(fā)展。

　　地產(chǎn)景氣分指數(shù)是反映宏觀經(jīng)濟動態(tài)的先行指標。特別是在信貸規(guī)模、地產(chǎn)股價“雙升”背景下房地產(chǎn)業(yè)投資總額、商品房銷售面積增速“雙降”，表明地產(chǎn)市場回落已成大勢。

　　我國實體經(jīng)濟“空心化”趨勢有望扭轉

　　記者：這一變化在土地政策上有什么意義?

　　孫英輝：首先從土地用途來看，土地利用重心出現(xiàn)向實體經(jīng)濟傾斜趨勢。過去10年，我國M2增速多數(shù)時期高于同期經(jīng)濟(GDP)與物價(CPI)漲幅之和，貨幣供應量增長超過實際需求，部分進入房地產(chǎn)、民間借貸等高回報行業(yè)，逐漸造成部分城市(尤其是東南沿海)實體經(jīng)濟“空心化”。

　　同時，我國土地城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化，部分城市過多依賴于房地產(chǎn)開發(fā)。新一屆政府決心調整經(jīng)濟結構，促使資金逐步向實體經(jīng)濟領域流動。未來壓縮影子銀行業(yè)務，放緩社會融資增速、壓縮行業(yè)資本投資逐漸成為新的金融政策調整方向，房地產(chǎn)行業(yè)將進入全新發(fā)展周期，為土地供應重心轉向實體經(jīng)濟、引導產(chǎn)業(yè)結構調整指明了方向。

　　記者：這對農村土地制度改革有何啟示?

　　孫英輝：從土地來源來看，應加快推進農村集體建設用地流轉。在謹慎試點基礎上，可以探索將農村集體建設用地流轉、農民宅基地置換從增減掛鉤試點納入城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一市場大盤子;參照農村集體建設用地基準地價建立最低限價制度，引導市場規(guī)范起步和發(fā)展;允許土地使用者依法有償取得的農村集體建設用地使用權流轉，逐步加大土地政策法律與土地金融服務支持力度;允許依法取得的農村集體建設用地使用權進行抵押，用于除商品住宅開發(fā)外的工商業(yè)、旅游業(yè)、服務業(yè)和公共服務設施，提升土地利用效率。

　　總的來說，應把握經(jīng)濟結構調整和體制改革契機，深化土地集約節(jié)約利用，促進發(fā)展方式轉變，推進宏觀經(jīng)濟實體化進程，促使土地市場回歸健康發(fā)展狀態(tài)。(記者王立彬)