海南一開發商“五證全無”詐騙超三億

商品房預售合同備案登記制度成為一紙空文

　　多達150套商品房被開發商一房兩賣，甚至一房五賣，涉及資金1 .4億元，而被騙的150名購房者則來自全國19個省市區。1200余戶購房者多達2億多元的團購預訂金被開發商挪作他用，資金鏈斷裂導致精裝商品房變為爛尾樓。在海南房地產市場的咄咄怪事背后，暴露出的是商品房預售制度的漏洞和相關監管的缺位。

　　海南警方對此案的偵辦已于近日結束。業內人士認為，在海南樓市有價無市、銀行貸款收緊的窘境下，一些房地產開發商陷入“高息攬金—輸血房企—無力回款”的泥塘難以自拔。“海南樓市熱”背后是一連串的拷問：商品房預售合同備案登記制度為何成為一紙空文?房管、國土、稅務等監管部門為何變為“睜眼瞎”?

　　資金鏈斷裂，開發商“一房多賣”圈錢補窟窿

　　高息借款購買土地、拿土地作抵押換取銀行貸款、一房多賣償還貸款和借款……原海南澄邁陽光投資有限公司法人代表聶仲根在資金鏈吃緊的情況下，采取拆東墻補西墻的方式詐騙、圈錢、購地的“連環計”，將其開發的“陽光花苑”項目中150套房產多次抵押或出售。海南澄邁縣“陽光花苑”小區150名業主驚呼“用大半輩子積蓄買來的房子戶主卻是別人?”

　　據警方人士透露，聶仲根在2008年成立海南澄邁陽光投資有限公司和海南博亞房地產開發有限公司，經營房地產項目時，兩家公司的注冊資金都僅1000萬元，他買地款絕大部分是高息借款籌集。“按照4%的月息計算，一個月需要支付的利息多達900多萬元。”

　　2010年2月，聶仲根在明知公司啟動資金不足的情況下，指使其公司高管皮立明、許學軍等其他涉案人員，通過虛假注冊資本方式，夸大履行合同能力，大肆向銀行、小額信貸企業和私人借貸。因借貸數額和貸款產生的利息較高，聶仲根等人又采用隱瞞手段，將澄邁陽光投資有限公司開發的陽光花苑小區商品房，出售后再次以預售備案的方式抵押給借款人，或者是將已經以預售備案的方式抵押給借款人的房子，又再次出售給他人，更有甚者一房多賣高達5次，造成一房多賣的嚴重后果。

　　記者了解到，在銀行貸款收緊，樓盤銷售不暢的情況下，聶仲根操縱陽光投資有限公司利用一些擔保公司、投資公司來進行融資。記者調查發現，這些公司承諾給投資者的月息普遍在3%以上，這就意味著年息至少在30%以上，而房地產項目想要達到30%以上的年投資回報幾乎不可能。

　　“聶仲根從這些公司貸款，每天僅還利息就需要30萬，房子賣的再快也很難填上高利貸的窟窿。”據辦案民警介紹，陽光投資公司開發的樓盤銷售情況并不立項，回籠資金乏力，但他是如何在明知資金回籠乏力的狀況下，利用兩家資質偏差、實收資本為零的公司一步步圈地，開發房地產項目呢?

　　———虛報注冊資本提高公司“身價”，高息攬金購置土地，以土地為抵押向銀行貸款。據辦案民警王偵偵介紹，聶仲根在2011年通過中介公司虛報注冊資本4000萬元，將注冊資本由原來的1000萬元提高到5000萬元，故意夸大了陽光投資有限公司履行合同的能力。

　　———采取“一房多賣”，抵押房屋的方式，回籠資金償還債務和銀行貸款。記者采訪了解到，陽光花苑的商品房售價每平方米9000元，聶仲根要求售樓人員將已經出售的房屋，以每平方米4000元左右的團購價再次出售，每平方米至少凈賺8000元。此外，還將用于抵押給借款人的房產通過售樓處出售，涉及資金1.4億元又用于購買土地、償還債務等。

　　———挪用商品房團購預訂金支付土地出讓金。由于缺少資金拿地，聶仲根旗下的海南博亞房地產開發有限公司“博亞·龍灣”小區項目以團購的名義，向新疆某單位1200余購房者收取兩億多元的“團購預訂金”，用于繳納該項目200畝土地所需的5400萬元土地出讓金。然而，在簽訂商品房預定合同前，這個名為“熙岸高爾夫公寓二期”的商品房項目中的一宗土地已被聶仲根抵押給一家海南本地擔保公司，獲取資金用于償還其他項目貸款和后續開發。

　　開發商“五證全無”官商勾結對違法行為“開綠燈”

　　一位知情人士說，本來資金緊張的聶仲根，后續“造血”又不能及時補給，對于投資者的本息不能按時支付，眾多投資者追要所投的本金和利息，聶仲根在未辦理工程規劃許可證、人防建設審批、招投標手續、建筑工程施工許可證和房屋預售許可證，也未取得圖紙審查合格證的情況下，房地產項目就擅自開工建設和預售房屋。

　　“五證全無”項目，為何能順利開售?多重詐騙又為何“順利無阻”?記者了解到，一些澄邁縣的干部為聶仲根的違法行為大開方便之門，國土、城建、稅務等諸多監管部門對聶仲根實施詐騙的兩個項目監管缺位，成了“睜眼瞎”。

　　據記者了解，海南省澄邁縣委原副書記盧勇、縣住房保障與房產管理局原局長林中校在土地使用性質變更、房地產項目容積率調整、在審批辦理商品房預售許可證等事項中，多次收受聶仲根的賄賂，日前被海南省紀委“雙開”，移送司法機關處理。“這些職務犯罪或多或少都是在調查聶仲根的房地產項目時，拔出‘蘿卜’帶出來的‘泥’。”一位知情人士說。

　　此外，公司法人機構不健全、運營機制和規范管理制度不成熟，導致陽光投資有限公司和博亞房地產開發有限公司成為聶仲根等高管斂財的工具，公司在后期經營時資金和人員管理混亂。警方偵查發現，聶仲根在陽光投資有限公司和博亞房地產開發有限公司中占股比例分別高達98%和95%，且均為法人代表。“員工挪用公司資金動輒近百萬元，多名員工利用公司融資平臺詐騙圈錢，公司儼然成為員工斂財的‘遮羞布’。”辦案民警王偵偵說。

　　目前海南樓市有價無市，一些小型房地產開發商資金鏈吃緊，依靠借錢圈地蓋房，回籠資金的已是舉步維艱。聶仲根對于各種來錢項目均是“欣然接受”。他私自將施工方保證金4000多萬元挪用，拖欠175名農民工工資近450萬元。在無力支付工程款時，將十余套商品房抵押代替工程款，至今建筑企業的工程款仍有拖欠。

　　商品房預售登記制度被開發商人為“架空”

　　記者采訪了解到，造成眾多購房者受騙的重要原因之一，是商品房預售登記制度和商品房網簽存在漏洞，開發商在房屋網簽過程中欺騙購房者，推遲網簽或不進行房屋預售登記。

　　房地產業內人士表示，海南實施購房“網簽”，其主要目的是為了防止開發商捂盤惜售，避免一房二賣。然而，記者調查發現，絕大部分房企在對房屋的實際銷售過程中，普遍采取的辦法就是集中網簽，前期先跟購房者簽訂紙質合同。不及時網簽、誘導欺騙消費者等系列不規范的市場行為存在已久。一些購房者對記者說，對于購房網簽“一頭霧水”，開發商為何推遲網簽和不進行房屋預售登記也毫不知情。

　　“利用購房者簽訂購房合同與開發商集中網簽之前的時間差，成為聶仲 根 等 人 一 房 多 賣 詐 騙 的 重 要 手段。”知情人士說，一些購房者誤以為與開發商簽訂的合同已具備法律效力，對開發商是否應履行到房屋管理部門備案登記備案的義務不知情或不在意，給個別開發商實施詐騙提供了機會。

　　“即使房子備案了，不代表就不能進行抵押。”法律界人士表示，網簽主要是防止存量房被二次轉移，并不是過戶，網簽后沒有形成物權關系，自然也無法對抵押起保護作用，聶仲根等人就是利用了這樣的漏洞將房屋出售后再抵押借貸。

　　房地產業內人士表示，市場中商品房大多為期房，開發商擺個模型貼張海報就開始“賣概念”，一些投資客和剛需在預售階段很難獲得房屋銷售信息，對售樓人員提供的銷售記錄和相關許可證不具備辨別真假能力，更對開發商是否在合同簽署后進行房屋預售登記和房屋產權歸屬性質不清晰，由此導致的在房地產詐騙案件近年來較為常見。

　　扎緊地產項目監管的籠子，別讓消費者再“霧里看花”

　　盡管已有較為完備的商品房合同備案制度，但市場上在售商品房多為期房，從合同備案完畢到最終交房，一般需要一至兩年時間。因此，類似海南這樣“一房二賣、一房多押”的房產糾紛案例，近年來在廣東、河南、山東等地時有發生。

　　一些業內人士表示，雖說為防范房地產開發商一房多賣，規定了商品房預售合同備案登記制度，但是對開發商不按規定進行商品房預售合同備案登記的，現行的政策、法規確的處罰并未十分清晰地予以明確。

　　如何加強商品房預售合同備案登記管理，避免多部門的監管職能成為一紙空文?

　　部分房地產和法律領域專家認為，應加強商品房預售合同備案登記管理，完善預售資金監管機制，強化商品房銷售應盡早擺脫“九龍治水”的分散局面，健全房地產公司管理內控制度，使監管形成合力，避免多部門的監管職能成為一紙空文。

　　“加強房地產預售商品房的管理監督力度是根治‘一房多賣’的首要措施。”海南大學法學院教授童偉華表示，住建部門要提高商品房預售許可門檻，嚴格審批房屋預售許可證和嚴格監督房屋預售、抵押登記，切實資質偏差、借錢圈地的房地產企業將擋在門外。

　　海南川海律師事務所主任趙建平律師說，參與項目審批的部門，都應該建立全過程管理、責任倒查、終身負責的機制，使項目投訴和案件處理與職能部門績效考核掛鉤，彌補政府管理部門的缺位和失措，避免市場上“黑心房”大行其道。

　　中南財經政法大學房地產研究所所長張東表示，應加強對房地產項目預售資金監管，將購房預售款進入政府監管的開發商賬戶，促使開發商必須在項目達到一定進度后，才可按計劃支取商品房預售資金。(□記者 傅勇濤 馬超 海口報道)