《決定》提出，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓。這既明確提出了改革完善農村宅基地制度的任務，又明確提出了改革完善農村宅基地制度的內容和要求。

　　改革完善農村宅基地制度，是我國農村發展現實的客觀需要。我國現行農村宅基地制度是長期以來形成的。按現行制度規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。但在實踐中，這一標準并未得到有效執行，農村宅基地存在不少問題。主要是：第一，超標準占用宅基地現象十分突出，造成了宅基地對耕地資源的大量擠占。超標準占用的主要表現，有的是一戶多處宅基地，有的是盡管一戶一處宅基地但面積明顯超過標準。據中部某省國土資源部門的抽樣調查，全省約15%的農戶一戶擁有多處宅基地，城中村和城鄉結合部的一戶多處宅基地比例更是高達40%以上。即使是一戶一處宅基地的農戶，建房占地面積超標準現象也很普遍。各地盡管大多對每戶宅基地的審批指標控制在120-200平方米，但絕大多數農民都將這一指標理解為住房主體建筑的墻基面積，并未將輔助用房、柴草垛、場院、院落等占地面積包括在內，因而在主體住宅之外盡可能多地占地、亂搭濫建，形成相互攀比、多占土地的不良風氣。超占現象在平原地區更為多見，超出的面積也比較大。據北京市有關部門調查，郊區某鎮農民戶均宅基地1.2畝，戶均1.15個宅院，按“一戶一院”標準，超標占地面積合計占宅基地總面積的59%。據東部某省調查，該省農村居民點用地按人平均由1996年的122平方米增加到2004年的164平方米，增加34%。第二，閑置宅基地現象大量存在，造成土地資源極大浪費。農村宅基地閑置的主要表現，一是“建新不拆舊”，二是舉家進城務工的農民在農村的房屋長期閑置。在農村不少地方，農戶建房申請新的宅基地，新住宅建好并搬入居住后，原來的舊房不拆、舊宅基地不交。據上述中部某省國土資源部門對該省一個縣的調查，該縣全部9792個自然村中，50%以上存在“建新不拆舊”現象。國土資源部的調查顯示，農村閑置宅基地、空置住宅占地、村內空閑地面積占農村居民點用地總面積的9%，宅基地閑置浪費現象普遍而且嚴重。宅基地及住房閑置，不僅浪費了土地資源，而且影響了村容村貌，使農村出現了大量“空心村”。據中國科學院地理資源所調查測算，農村宅基地及住房閑置引發的“空心村”問題十分突出，村莊空心化程度由城市核心區向郊區呈梯度分布，距離城市核心區越遠空心化程度越高，平原農業區的“空心村”類型最具代表性，傳統農區1/4-1/3有村莊空心化問題。據該所測算，全國農村“空心村”綜合整治，增加耕地的潛力達1.14億畝。國土資源部的資料也顯示，通過農村土地綜合整治，可新增耕地10%-15%。第三，宅基地使用權權能單一，限制了宅基地對于農民的財產屬性和功能。農民在宅基地上建造的房屋無法產權化，限制了農民房屋的財產所有權權能，進而限制了農戶房屋財產的經濟功能，如抵押、擔保等，使農戶房屋財產權益無法在經濟上充分實現，不能進入社會財產增值體系和流動體系，不利于農戶房產增值及實現增值收益，不利于保障農民的財產權益。上述這些現象說明，必須改革完善農村宅基地制度。

　　改革完善農村宅基地制度，基本方向和途徑是：第一，加強宅基地管理，嚴格“一戶一宅”和宅基地面積上限控制政策，真正杜絕“一戶多宅”、“一宅超限”等多占宅基地現象。第二，加強宅基地復墾，嚴格杜絕宅基地閑置，把閑置宅基地全部復墾為耕地。第三，對農村宅基地進行確權登記頒證，向農戶頒發具有法律效力的宅基地權屬證書，建立完善的宅基地使用權統一登記體系。第四，擴展宅基地使用權權能，通過選擇若干地區試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，使宅基地使用權具備充分的物權權能，推動農戶房產進入社會財產增值體系、信用體系、流動體系。