凱里市農村村民住宅建設管理辦法(試行)

(征求意見稿)

　　為認真貫徹落實土地管理法的有關規定，進一步規范農村住宅建設行為，根據《中華人民共和國土地管理法》、《省人民政府關于印發貴州省農村村民住宅建設管理辦法(試行)的通知》(黔府發〔2021〕7號)等文件精神，結合我市實際，制定《凱里市農村村民住宅建設管理辦法(試行)》(征求意見稿)，現對辦法內容向社會公開征求意見。

　　第一章 總則

　　第一條為加強我市農村宅基地管理，規范農村村民住宅建設，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國行政處罰法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國建筑法》《貴州省農村村民住宅建設管理辦法(試行)》等相關法律法規辦法，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本市農村集體經濟組織成員進行住宅建設活動的，應當遵守本辦法。

　　第三條本辦法所稱農村宅基地，是指農村村民依法取得用于建造住宅及附屬設施的農村集體建設用地，包括住宅、附屬用房和庭院等用地。農村村民住宅建設是指農村村民在新增宅基地或原有宅基地上新建、改建、擴建個人住房的行為。

　　第四條市自然資源部門可依法將涉及農村村民住宅建設的鄉村建設規劃許可委托鎮人民政府、街道辦事處辦理。

　　第五條市人民政府加強本行政區域內農村村民住宅建設管理工作的統籌領導，明確管理機構，落實管理人員，并將所需經費納入本級財政預算。

　　市農業農村部門負責農村宅基地改革和管理有關工作，建立宅基地管理信息化平臺，健全宅基地管理體系，規范開展宅基地監管。市自然資源部門負責國土空間規劃中統籌宅基地用地規模和布局，根據“一戶一宅”用地需求，單列宅基地用地計劃，依法辦理農用地轉用審批、規劃許可、不動產登記等手續。市住房城鄉建設部門負責編印農村村民住宅建設通用圖集，加強鄉村建設風貌引導，對農房建設現場施工和質量安全提供咨詢服務和技術指導，開展農村工匠培訓和管理工作。市公安部門負責指導農房門牌發放等工作。市文物保護、市林業、市水務、市電力等其他部門，按照各自職責，共同做好農村村民住宅建設管理有關工作。

　　鎮人民政府、街道辦事處負責建立一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行的農村宅基地建房聯審聯辦制度，統籌開展農村村民住宅建設的規劃選址、行政審批、現場放線、動態巡查、質量監督和竣工驗收等工作。村級組織負責擬定農村村民住宅建設的村規民約，做好村民建房的審查和公示，協調開展農村宅基地的騰退、調整和有償使用，指導村民依法實施農村村民住宅建設活動。

　　第六條鎮人民政府和街道辦事處應當建立動態巡查機制，對農村村民住宅建設違法行為做到早發現、早制止、早查處，并通過舉報電話、舉報信箱、網上舉報平臺等多種渠道，受理農村村民住宅建設違法行為的舉報和投訴。

　　第七條將農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準、非法占用土地建住宅的市人民政府有關部門的行政處罰權，以及與該行政處罰相關的行政檢查權，交由鎮人民政府、街道辦事處依法行使。鎮人民政府、街道辦事處應嚴格執行行政執法公示制度、行政執法全過程記錄制度、重大行政執法決定法制審核制度，做到嚴格規范公正文明執法。市農業農村部門、市自然資源部門，按照職能職責對非法占用土地建住宅的行政執法工作進行指導監督。
 

　　第二章 申請條件及面積標準

　　第八條農戶應按照以下要求以戶為單位申請宅基地：

　　(一)一戶中如有兩個及兩個以上子女，且子女均屬于本集體經濟組織成員，子女結婚后人口增加，符合分戶條件但戶口未分的子女可以分戶為名申請宅基地。

　　(二)一戶中有兩個及兩個以上子女，且子女均屬于本集體經濟組織成員，與父母共同居住的子女不得以分戶為名申請宅基地。

　　(三)本集體經濟組織成員的獨生子女、未成年子女與父母之間不得以分戶為名另行申請宅基地。

　　(四)其他符合法律法規規定的。

　　村級組織、鎮人民政府、街道辦事處不得以未分戶登記為由，拒絕受理宅基地申請。

　　第九條 嚴格落實“一戶一宅”農村宅基地審批管理制度，符合下列情形之一的村民，可以以戶為單位向村民委員會或村集體經濟組織(以下簡稱村級組織)申請一處宅基地。

　　(一)無宅基地的;

　　(二)符合分戶條件，原有宅基地不能解決建房需求的;

　　(三)原有宅基地面積尚未達到限額標準的70%，改建、擴建需增加宅基地面積的;

　　(四)實施村鎮規劃建設或項目建設占用原宅基地，根據征收方案，明確可以另行選址建設的;

　　(五)發生或防御自然災害需遷建的;

　　(六)村民住宅納入文物保護需遷建的;

　　(七)夫妻一方為村級組織成員且雙方均無宅基地的;

　　(八)其它符合相關法律、法規規定的。

　　第十條有下列情形之一的，不得批準農村宅基地：

　　(一)不符合“一戶一宅”規定或宅基地用地限額規定的;

　　(二)將宅基地或宅基地房屋出讓、出租、贈與他人或者以其他形式轉讓后再申請宅基地的;

　　(三)申請另址新建住房，未簽訂退出原有宅基地協議的;

　　(四)在確定實施撤并的自然村現有宅基地上擴建住房的;

　　(五)不符合相關法律、法規規定的。

　　第十一條農村村民建房申請使用宅基地，應優先使用原有宅基地、村內空閑建設用地和未利用地，盡量不占或少占耕地、林地，每戶宅基地面積標準按《貴州省土地管理條例》執行。

　　第十二條 農村住宅原則上不超過3層，底層層高原則上不超過3.6米，標準層層高原則不超過3.3米，每戶建筑面積應控制在320平方米以內，可采取獨棟、聯排建的方式建設。風景名勝區周邊、鄉村旅游示范點、文化旅游產業聚集區等區域，暫按上述標準執行，因發展需要放寬特定區域農村住宅建筑面積標準的應單獨針對特定區域設定方案，經市人民政府研究同意后實施。
 

　　第三章 規劃管控

　　第十三條鎮人民政府、街道辦事處依法組織編制村莊規劃，根據農村人口數量和變化趨勢、宅基地現狀和使用標準等情況，合理確定建設用地規模，劃定村莊建設范圍和宅基地建設范圍，為村民住宅建設用地預留空間。

　　第十四條農村宅基地審批，應當符合村莊規劃。位于村莊規劃建設用地范圍內，在符合村莊規劃和風貌管控等要求的前提下，允許新建、改建、擴建農村住宅。

　　屬村莊規劃建設用地范圍外零星布局的農戶，引導其在規劃確定的集中建房區選址新建，一般不得在村莊規劃建設用地范圍外新增宅基地;利用原宅基地改建、擴建村民住宅的，須符合本辦法第十五條宅基地選址要求。

　　第十五條農村宅基地選址應滿足以下條件：

　　(一)符合生態保護紅線管控要求;

　　(二)不得占用永久基本農田;

　　(三)不得使用Ι級保護林地;

　　(四)不得涉及文物保護單位及尚未核定公布為文物保護單位不可移動文物的保護范圍及建控地帶;

　　(五)不在已確認的地質災害、山洪災害等危險區范圍;

　　(六)不占用高壓供電架空線走廊，符合公路、鐵路規定的退讓距離，符合各類工程管線安全退讓距離，符合河道防洪要求，不得影響河道行洪安全，不得占用河道和水利工程管理范圍。
 

　　第四章 申請審批程序

　　第十六條申請宅基地建設農村住宅按以下程序辦理：

　　(一)村民申請。符合申請條件的村民，以戶為單位向村級組織提出宅基地用地和建房申請，提交《凱里市農村宅基地和建房(規劃許可)申請表》、《凱里市農村宅基地使用承諾書》，村級組織對村民申請條件進行初審，并會同村民做好宅基地初步選址，由村級組織提請鎮人民政府、街道辦事處進行實地選址。

　　(二)實地選址。鎮人民政府、街道辦事處收到村級組織關于村民建房實地選址的申請后，在5個工作日內組織承擔農村村民住宅建設管理工作的機構實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃和選址要求。符合要求的，現場繪制宅基地宗地圖，載明宅基地的具體位置、長寬、四至，并標明與永久性參照物的具體距離。

　　(三)村民選定住宅圖集或提供設計方案。根據實地選址確定的宅基地范圍，村民可選用州、市住房城鄉建設部門編印的農村村民住宅建設通用圖集，或委托設計單位編制農村住宅設計方案。住宅占地面積與宅基地面積應比例適當，預留空間能夠滿足日常生活需要。

　　在歷史文化名鎮(村)、傳統村落范圍內的村民住宅建設，應當符合歷史文化名鎮(村)、傳統村落保護發展規劃，選用的農村村民住宅通用圖集或委托設計的農村住宅設計方案需經市住房城鄉建設部門審定。

　　(四)村級組織公示。村級組織收到村民提交的農村村民住宅通用圖集戶型或農村住宅設計方案后，應召開村民代表會議討論通過，并將村民《凱里市農村宅基地使用承諾書》、《凱里市農村宅基地和建房(規劃許可)申請表》、村級組織審查意見、住宅建設相鄰權利人的意見、村民代表會議記錄、擬建房用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況進行公示，公示期為5日。無異議的，由村級組織簽署意見，報送鎮人民政府、街道辦事處。

　　(五)鎮人民政府、街道辦事處審批。鎮人民政府、街道辦事處收到農村村民住宅建設申請的相關材料后，實行“一站式”農村建房聯審聯辦審查。

　　承擔農業農村管理職責的機構主要負責對申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合面積標準、宅基地和建房(規劃許可)申請是否經過村級組織審核公示等進行審查，并綜合各部門意見提出審批建議。

　　承擔自然資源職責的機構主要負責對擬用宅基地是否符合國土空間規劃及用途管制要求，農房建筑面積標準、建筑層高、間距等是否符合相關技術要求進行審查。涉及占用農用地的，應辦理農用地轉用審批手續，具體負責宅基地地宗位置確定，包括現場放線、制圖等。

　　承擔住房城鄉建設職責的機構負責審查村民是否選用農村村民住宅通用圖集，對委托設計的農村住宅方案是否符合功能配套、抗震設防和鄉村風貌等要求進行審查。

　　涉及文物保護、林業、水利、電力、交通運輸等部門的，鎮人民政府、街道辦事處要牽頭征求相關部門意見。不需辦理農用地轉用的情況下，鎮人民政府、街道辦事處收到村級組織初審意見和申報材料之日起15個工作日內，應根據審查情況，對符合法定條件及標準的，予以批準核發農村宅基地批準書和鄉村建設規劃許可證，對不符合法定條件及標準的，不予批準并書面告知申請人且說明理由。需辦理農用地轉用的，由鎮人民政府、街道辦事處按批次用地方式向市自然資源部門提出農用地轉用審批用地申請;符合農用地轉用審批規定的，由市自然資源部門組件報市人民政府批準，鎮人民政府、街道辦事處在批準后的農用地轉用范圍內，按本辦法規定審核批準農村宅基地批準書和鄉村建設規劃許可證。

　　第十七條利用原有宅基地新建、改建、擴建農村住宅的，宅基地面積、住宅建筑面積、層數、風貌和審批程序等要求，按本辦法執行。
 

　　第五章 農村村民住宅建設管理

　　第十八條 申請人取得鄉村建設規劃許可證之日起，2年內應實施農村村民住宅建設，在規定期限屆滿前30日內，村民可以向原審批機關申請延期一次，延長期限不得超過2年。逾期不建設且未申請延期的，鄉村建設規劃許可證自行失效。

　　第十九條 經批準建房的農戶，應在農村村民住宅建設項目開工前，向鎮人民政府、街道辦事處提出開工放線申請。自受理之日起5個工作日內，組織承擔農村村民住宅建設管理工作的機構、村級組織、建房戶和承建方到現場定位放線，確定建房用地邊界和建筑物平面位置。

　　第二十條鎮人民政府、街道辦事處應當組織技術服務機構或專業技術人員，對農村村民住宅建設的基礎、主體結構、屋頂防水等重要部位和安拆模板、搭拆腳手架、安全用火用電設施布置等進行監督檢查和技術指導，形成質量安全檢查記錄。市住房城鄉建設部門提供技術支持。

　　第二十一條 農村住宅項目竣工一個月內，村民應提請鎮人民政府、街道辦事處進行竣工驗收。自收到申請之日起5個工作日內，鎮人民政府、街道辦事處應組織承擔農村村民住宅建設管理工作的機構進行竣工驗收，檢查農戶是否按照批準用地面積、四至邊界等要求使用宅基地，是否按照批準的建筑面積、層高、風貌等要求建設住宅，房屋質量、抗震、消防是否滿足要求，并出具《凱里市農村宅基地和建房(規劃許可)驗收意見表》。

　　第二十二條 通過竣工驗收的農戶，可向不動產登記機構申請辦理不動產登記。不動產登記機構應當在有條件的鎮人民政府、街道辦事處設立不動產登記便民服務點受理村民不動產登記申請。對于符合登記要求、材料完備的，應在自受理申請之日起5個工作日內完成登記。

　　第二十三條農村住宅鼓勵采用坡屋面，住房風貌與整體村容村貌和自然環境相協調。新建的農村住宅應功能完善、設施配套、廚臥分離、廁圈分離;改建、擴建的農村住宅滿足改廚、改廁、改圈、建筑質量和消防安全要求。

　　第二十四條承擔農村村民住宅建設施工任務的施工單位必須具有相應施工資質等級證書或者資質審查證明。承擔農村村民住宅建設任務的個體建筑工匠，應經過建筑工匠技能培訓、安全生產和消防安全教育培訓。承建方應確保施工質量和施工安全，遵守相應的施工操作規范和施工技術要求，不得使用不符合工程質量要求的建筑材料和建筑構件。

　　第二十五條市市場監管、市住房城鄉建設等部門要加大對農村建材市場的監管，加大對不合格產品的查處力度，依法查處建材產品質量違法行為。
 

　　第六章 宅基地退出、調整和使用

　　第二十六條鼓勵盤活利用下列閑置宅基地：

　　(一)進城落戶的村民依法自愿有償退出的宅基地;

　　(二)通過繼承、受贈房屋或其他方式合法取得的“一戶一宅”以外的多余宅基地;

　　(三)已按照相關政策處置的非法宅基地。

　　第二十七條 農村宅基地有償騰退應當遵循“依法自愿、因地制宜、合理補償、科學利用”的原則。村級組織可參照本市制定的集體建設用地基準地價，通過村民代表大會集體研究確定補償標準，宅基地退出補償標準應進行公示。

　　騰退后的宅基地，符合國土空間規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以依法通過出讓、出租等方式，用于鄉村的產業發展。

　　騰退后不宜作為集體建設用地的，應按照規劃進行土地綜合整治，將宅基地進行復墾，騰退出來的建設用地指標優先保障所在行政村產業發展和村莊建設需要。

　　第二十八條在村莊規劃確定的農村集中建房區域內，鎮人民政府、街道辦事處應指導村級組織做好集體土地承包經營權調整工作，無法置換調整的，參照本市的征地區片綜合地價對被占用土地的農戶進行補償，村級組織負責做好協調工作。

　　第二十九條經村級組織同意，農村村民可以在村集體經濟組織內部轉讓、贈與其依法取得的宅基地使用權，但受讓人或受贈與人應當符合宅基地申請條件。宅基地使用權轉讓或贈與的，附著于該宅基地的住宅及其附屬設施需一并轉讓或贈與。
 

　　第七章 附則

　　第三十條本辦法自印發之日起執行，我市已下發關于農村村民住宅建設的相關文件與本辦法不一致的，按本辦法執行。

　　第三十一條、請社會各界及廣大市民就《征求意見稿》進行核對，并提出意見和建議。

　　征求意見時間截止：2021年11月1日

　　聯 系 單 位：凱里市農業農村局

　　地址：凱里行政中心西樓6樓(615辦公室)

　　聯系電話：8223506

　　聯系人：石宏星、楊瑩

　　郵箱：1428092449@qq.com

　　如發郵件請附聯系方式，以便就有關問題進一步溝通。